房地产行业:烟台放松预售资金监管点评:烟台放松预售资金监管 稳经济下政策暖意浮现

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2022-01-20

  事件:

      2022 年1 月18 日,烟台市住建局等四部门联合发布《关于对烟台市2020 年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》。为鼓励企业依法、守信经营,信用等级为AAA 级的开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低5 个百分点;信用等级为AA 级的开发企业,商品房预售监管资金留存比例降低3 个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后,须优先用于农民工工资支付。

      点评:

      烟台根据房企信用等级因企施策,放松房企预售资金监管。1 月19 日,烟台住建部等四部门联合发布《关于对烟台市2020 年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》,主要根据不同企业的信用评级,相应对预售资金监管比例进行降低:信用等级为AAA 级的企业,预售监管资金留存比例降低5pct;AA 企业留存比例降低3pct。上述3%-5%的预售资金监管解除后,须优先用于农民工工资支付。本次烟台政策与2021/11/23 成都预售资金监管放松思路基本一致,表现为因企施策。20 年5 月,成都政府将房企按信用量化分值分为A(A++/A+/A)、B、C、D 四等六级,针对不同企业实施预收款监管比例调整等激励或惩戒;20 年12 月,成都政府明确根据企业信用等级监管额度上浮40%-下浮40%不等,A++/A+/A 级、且能提供银行保函的企业监管额度分别下浮40%/20%/10%;21 年11月,企业信用等级为A 级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。

      预售资金监管优化化解资金困境,因企施策或是后续方向。2021H2 以来,房企资金链压力大幅提升,销售回款和融资现金快速走弱,2022H1 将迎来境外债到期最高峰;由此,房企债务违约/展期频现,低位配股、出售资产等自救行为增加,近期困境房企的受限资金占比高达94%,资金困境程度历史罕见。而其中,地方政府预售资金监管过度收紧是造成目前资金困境的关键因素之一,自2020 年6 月开始的30+城陆续出台预售资金强监管措施。我们认为,一方面,近期央行再次强调稳经济、并要求三方面政策发力,稳经济诉求下必须稳房地产;另一方面,行业降杠杆仍是大方向,预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路;但同时需要考虑到目前行业的资金困境,房企需要现金履行境内外债务义务、并向农民工和供应商等产业链相关方付款。因此,后续我们认为如成都、烟台等因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向,预售资金监管比例或将根据房企信用等级对应浮动,缓解目前行业的资金困境情况。

      投资分析意见:烟台放松预售资金监管,稳经济下政策暖意浮现,维持“看好”评级。从旧周期框架来看,央行连续发声强调维稳房地产、防控金融风险,政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求,政府维稳暖意已现,政策修复的行业弹性(Beta)仍值得关注;而从新周期框架来看,在行业资金困境和供给端调控深化的双重作用下,行业出清加速竞争减少,推动行业从以往内卷式集中度提升向格局优化的集中度提升跃迁,优质房企有望迎来量质双升、甚至戴维斯双击,格局优化下的成长力量(Alpha)则更值得期待。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、金地集团、新城控股、金科股份、招商蛇口、万科A,建议关注:华侨城A;H 股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、碧桂园、融创中国;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、华润万象、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

      风险提示:房地产政策再收紧、房地产税试点,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。