地产杂谈系列之二十六:估值降至历史低位 物管或可更加积极

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2022-01-19

平安观点:

    估值降至历史低位,性价比持续凸显。2021 年7 月以来物管板块持续调整,市场关注点逐渐由政策担忧向房地产波动可能带来的负面影响转变,主要担忧房地产调整可能减缓物企成长速度、导致物企公司治理独立性丧失两点。受此影响,恒生物业服务及管理指数2021/7/1 至2022/1/18 累计下跌51.9%,几近腰斩。伴随股价调整,物企估值亦持续下探,截至2022/1/18 恒生物业服务及管理指数成分股PE(TTM)均值约18.1 倍,降至2016 年以来0.3%分位,性价比持续凸显。

    地产波动无需过度忧虑,物管中期业绩仍有保障。房地产层面,政策托市维稳意图明确,后续持续发力有望推动筑底企稳,由房地产波动引发的物管成长性及公司治理担忧亦将随之缓解。公司治理缺陷难以准确甄别,房地产探底阶段或可相对信任关联方安全性高、积极传递独立治理信号企业,如公开声明短期不与关联房企发生重大收购交易、引进战投优化公司治理等。成长性方面,关联房企交付比重降低、公建等存量业态探索、社区增值等多元业务发展均有助于降低开发依赖。极端假设下,若物管预期收入中来自开发的贡献比例为35%,则商品房销售下滑15%将导致预期收入规模下降5.3%,冲击整体有限。进一步,以底线思维看待业绩增长,仅考虑现有合约面积转换为在管,假定物管费、基础物业服务收入占比维持稳定,主流物企中期收入仍有望实现10-20%确定性年复合增长。

    投资建议:当前地产政策暖风频吹,后续再度发生大规模房企出险概率较低,且当前股价亦充分反映市场预期,随着地产触底有望带来物企成长性及治理独立性担忧缓解;同时即使仅考虑目前在手储备面积转化,主流物企亦有望保障中期实现10-20%收入确定性增长;中长期回归物管本源,多元业务推进降低开发依赖,行业仍将呈现稳定向好发展。目前物管板块估值降至历史低位,主流物企对应2022 年估值大多不足20 倍,性价比持续凸显,建议积极看待后市表现。看好综合实力突出的物管龙头,如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、融创服务等。同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商业等。

    风险提示:1)业绩指引调整风险:规模诉求下行业竞争日趋激烈,同时房地产调整可能导致关联方房企支持弱化,前期设立过高业绩目标企业将面临较大发展压力,指引存在下调风险;2)盈利能力下滑风险:人力成本上升,市场化拓展项目增多,将带来综合盈利能力降低,利润承压风险;3)多元业务推进进程不及预期风险:社区增值服务、城市服务等新兴赛道发展具有不确定性,存在推进进程不及预期风险。