房地产板块最新观点:“降息”后如何看房地产板块和政策

类别:行业 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/路畅 日期:2022-01-19

摘要:基本面角度,认为“降息”是对经济下行压力转大的确认,认为经济(增长和就业)是房地产政策紧盯的三大目标之一(其余两个分别是民生和风险防范),判断后续房地产政策“保增长”取向增强,因房价下行和资金链恶化压力仍在增加;流动性角度,降息也是对无风险利率改善的确认,但观察当前的风险偏好不升反降,“流动性改善+风险偏好下降”或有利于低估值板块配置;总之,政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求,同时,历史上房地产股票超额收益区间通常领先于基本面底部1-2 个季度,beta 仍在演绎。

    (1)基本面角度看,认为“降息”是对经济下行压力转大的确认,隐含“增长和就业”的双轮压力,认为经济(增长和就业)是房地产政策紧盯的三大目标之一(其余两个分别是民生和风险防范)。从历史看,降息等工具一般在就业压力转大时出现,当前比较匹配中央经济工作会议“打提前量”的意思。

    判断后续房地产政策“保增长”取向回升,因房价下行和资金链恶化压力仍在:

    房价角度:跨年后,21 年年度数据表现出来的房价上涨压力归零,转为下跌压力,目前70 重点城市80%城市环比下跌,离历史底部的70 城均跌还有那么一点点距离,估计在一个季度左右出现均跌;领先指标角度,新房销售1 月负增长还在扩大,我们预计销售同比4 月份见底,但这个底部预测是基于历史数据规律的,部分研究认为政策维持现状就能自然见底v 形反转是有问题的,因为预测已包含了历史政策宽松的贡献,也即,没有政策持续改善,后续复苏的曲率可能很平,政策大概率继续发力。

    资金链角度:资金链压力21Q3 已算历史最差,比08、11-12、14-15、18 年都要差,预计Q4 更差,金融口的防风险压力较大,预计信贷政策会更友好,跨年后,按揭和开发贷在Q1 也应该节奏性放量;同时,因为民企信用修复难,预计需求端会有改善来弥补这个问题,预计部分基本面差、出险房企项目多的地方城市首付比例或有支持、改善型需求认房认贷政策或优化等,用于扭转居民和债权投资人预期;

    (2)流动性角度看,降息也是对无风险利率改善和持续改善的确认,但观察当前的风险偏好指标(如CDs 等),却不升反降,这也与微观层面,比如房地产行业信用修复偏慢等表现一致。因此,在“流动性改善+风险偏好下降”

    的组合下,低估值板块是比较合适的选择,认为当前房地产板块依然低估, 有三个理由:a.如上分析的政策的反馈正在持续实现和增强; b.第一阶段的估值修复仅属于对于政策的纠偏 c.“玩家持续下桌”提升“剩者”估值溢价。

    (3)总之,政策由之前的三个目标互相制约或变成一致指向宽松需求。同时,历史上房地产股票超额收益区间通常领先于基本面底部1-2 个季度,beta 仍在演绎。选股alpha 角度,根据现金流模型,优选现金流结构稳健、回款增长有保障的自我造血型公司,百强里头或不到10%,关注:保利、金地、万科、龙湖、华润、中海外等;有边际变化的:华侨城、越秀、绿城等;部分区域型公司有一定博弈空间,但难有持有价值;现金流隐匿性大或从来都是依赖负债周转的标的不建议配置。

    风险提示:政策改善不及预期、基本面恢复不及预期,房地产税力度超预期等