房地产行业动态报告：住建部强调扩大保障房供给 招商蛇口发行并购票据

报告摘要：

    市场表现：上周申 万房地产板块收于3398.64点，累计下跌3.50%，同期上证综指累计下跌1.63%，深证成指累计下跌1.35%，沪深300 累计下跌1.98%；横向对比，板块表现位于下游。

    公司动态：保利发展12 月实现销售面积244.7 万方（同比-15.59%），销售金额367.1 亿元（同比-7.78%）；1-12 月，累计实现销售面积3333.0 万方（同比-2.33%），销售金额5349.3 亿元（同比+6.38%）；公司2021 年全年实现营业收入2850.5 亿元（同比+17.20%），归母净利润275.8 亿元（同比-4.74%）。

    行业新闻：住建部强调扩大保障房供给，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，北京、海南省、南京多地发布保障房相关实施办法。

    土地市场：1 月3 日-1 月9 日，全国百城合计成交土地建面358 万方，环比-76.4%，同比-84.9%；楼面价1274 元/平，环比-20.5%，同比-54.8%；溢价率为0.0%，环比上周收窄3.3%，同比收窄10.8%。

    成交市场：1 月7 日-1 月13 日，新房成交面积327 万方，环比+13.9%，同比-21.5%，年初至今累计成交面积520 万方，同比-25.0%，其中一线城市上周成交面积82 万方，环比-0.9%，同比-4.0%。

    推盘去化：1 月7 日-1 月13 日，15 城商品房推盘面积为291 万方，环比+46.4%，同比+11.1%；去化周期为21.0 月，相比上周-0.3；批售比（移动平均3 月）为1.29，相比上周-0.00，相比去年+0.04。

    重点事件点评：最高人民法院发布《关于充分发挥司法职能作用，助力中小微企业发展的指导意见》，提出支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，确保农民工工资支付到位，确保商品房买受人的合法权益。《意见》规定，人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用；对于农民工工资专用账户和工资保证金账户内的资金，不得采取冻结或者划拨措施。整体而言，结合去年11 月成都、广州等地放松预售资金监管政策来看，预售资金监管相关政策当前更关注“保交楼，维护住房消费者合法权益”，防止预售资金监管账户内资金被采取扣划措施，主要目的为降低逾期交付风险，以保护购房者权益，预售资金监管放松力度较为温和，客观上有助于缓解房企的资金压力。

    投资建议：上周，招商蛇口完成第一笔并购票据注册，并未投向出险房企，而是投向上海旧改项目，近期地产并购在政策端利好不断，但市场表现较为冷淡。我们认为主要原因为：1）出险房企项目后续的梳理、开发、偿债、推货、结转等环节上进展较慢，导致很多项目实际收益率远低于预测；2）公开市场潜在利润率处于修复通道，且项目较为透明，开发进程较快；3）出险房企处置的项目的定价并不低廉；4）在金融机构对于行业的风险偏好持续下降的背景下，能够得到实质性利好的仍是央企及优质民企，政策利好程度有限。我们认为现阶段的逆周期政策调节力度稍显不足，后续有望看见力度更大的调节政策出台，行业beta趋势性向上趋势不变，稳健绿档房企将加速集中，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，A 股推荐华侨城A、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股；H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团。

    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行