房地产行业周报:70城一、二手房价格指数环比延续下降趋势

类别:行业 机构:国金证券股份有限公司 研究员:杜昊旻 日期:2022-01-17

  行业点评

      本周地产板块表现靠后,物业板块跑赢沪深300。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为-3.5%,在各板块中位列第23;WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.1%,在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%,恒生中国企业指数涨跌幅为+3.9%,沪深300 指数涨跌幅为-2%;

    本周一手房销售面积环比上升、同比仍下降。本周(1 月8 日-1 月14 日),40 个城市商品房成交合计564 万平米,周环比+37%,周同比-25%,月度累计同比- 30%,年度累计同比- 30%。其中,一线城市:周环比+7%,周同比-6%,月度累计同比- 7%,年度累计同比-7%;二线城市:周环比+46%,周同比-23%,月度累计同比- 29%,年度累计同比-29%;三四线城市:周环比+49%,周同比-49%,月度累计同比-53%,年度累计同比-53%。

      本周二手房成交面积环比上升、同比仍下降。本周(1 月8 日-1 月14 日),17 个城市二手房成交合计175 万平米,周环比+83%,周同比-17%,月度累计同比-26%,年度累计同比-26%。其中,一线城市:周环比+46%,周同比-15%, 月度累计同比-16%, 年度累计同比-16%;二线城市:周环比+100%,周同比- 9%,月度累计同比-22%,年度累计同比- 22%;三线城市: 周环比+24%, 周同比-82%, 月度累计同比-81%, 年度累计同比-81%。

      12 月70 城新房、二手房价格指数环比延续下滑态势。根据国家统计局发布的数据,2021 年12 月70 城新建商品房住宅价格指数同比增长2.0%,环比下跌0.3%; 70 城二手住宅价格指数同比增长1.0%,环比下跌0.4%。新房、二手房价格指数环比均延续了自9 月以来下跌趋势,但下滑幅度均未扩大。我们认为房价价格指数表明销售市场虽然跌幅不再扩大,但环比下滑态势仍未扭转,还需更多政策出台来扭转趋势。我们预计未来还会有更多政策组合拳出台,以阻止当前房地产行业负反馈循环(销售下行&预售监管资金严控&融资不顺→房企现金周转不开→公开债务违约→供应商和其他尚未到期债务的债权人要求提前还款引发挤兑→负面新闻爆发→销售断崖式下滑→房企现金流入枯竭,愈发无力偿还债务→更多债务违约)。

      不同能级城市房价走势分化明显,一线城市二手房价格指数环比增速已由负转正。2021 年12 月70 城中,一、二、三线城市新房价格指数的同比增速分别为4.4%、2.8%和0.9%;环比增速分别为-0.1%、-0.3%和-0.3%;一、二、三线城市的12 月二手房价格指数的同比增速分别为5.3%、1.5%和0%;环比增速分别为+0.1%、-0.3%和-0.5%。一线城市无论是新房还是二手房,价格环比增速均好于二、三线城市。一线城市二手房价格环比已转正,而二、三线城市仍处于环比下跌趋势之中。三线城市二手房价格环比增速自7 月以来一直为负,一、二线城市则是自9 月开始转负。

      投资建议

      地产板块,看好经营稳健的头部房企和2021 年销售逆势增长的房企,比如保利发展和绿城中国。物业板块,我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后,估值修复弹性较大,推荐金科服务。

      风险提示

      房地产改善政策出台速度不及预期;房地产改善政策落地效果不及预期