新城控股(601155):开源节流 轻资产布局提速

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2022-01-13

  轻资产布局提速,四季度运营表现令人满意。根据经营公告,21 年公司商业含税租金收入86.39 亿元,同比增长52%,新开业吾悦广场30座,另有5 座轻资产处于交接阶段,累计在营130 座,超额完成目标。

      在获取方面,公司下半年投资力度减弱,从重资产拿地切换至轻资产布局,21 年累计获取32 座吾悦(15 座重资产+17 座轻资产)。从21Q4表现来看,含税租金收入25.5 亿元,环比上升16%,同比增长25%,全年无新增项目的10 个省份21Q4 租金环比整体环比上升9%。

      开源节流,经营稳健。公司21 年销售2337.8 亿元,同比下降6.85%,21Q4 月均销售210 亿元,均价同比下降16%,以价换量,优先保障现金流安全性。投资方面,根据公司中报拿地及7-12 月地块获取信息,新城21 年拿地金额724 亿元,拿地力度31%,权益地价468 亿元,权益比例65%(与20 基本持平),其中商开权益100%,住开权益55%。

      公司通过综合体进入永州、宜宾、娄底、漳州、仙桃5 城,上半年商开地价1713 元/平,仅为住开项目(5008 元/平)的三分之一。

      2022 年流动性风险较低。根据Wind,公司22 年偿债压力96 亿元,峰值32 亿元,在去化率没有大幅下降的情况下,公司流动性风险较低。

      此外新城发展供股,表明大股东对于新城的信心,增加整体流动性。公司具备CMBS 及Reits 的融资渠道,多元化融资保障现金流安全。

      盈利预测与投资建议。受合作项目工程进度影响,公司下半年竣工完成率71%,21 年竣工增长7%。我们预计21-22 年公司归母净利润157亿元、164 亿元,扣非净利润132 亿元、139 亿元,扣非对应5.6xPE、5.3xPE。参考可比公司,以22 年扣非归母净利润对应8xPE 估值给予合理价值,对应49.18 元/股,维持“买入”评级。

      风险提示。景气度下行,民企风险扩散,影响公司结算及业绩增长。