保利发展(600048):业绩承压穿越旧周期 融资优势凸显新格局

类别:公司 机构:华安证券股份有限公司 研究员:王洪岩 日期:2022-01-11

事件

    公司发布2021 年度业绩快报公告:2021 年实现营业总收入2850.5 亿元(+17.2%);归母净利润275.8 亿元(-4.74%);基本每股收益2.30元(前值2.42 元)。

    销售端稳步增长,权益比保持稳定

    销售端:2021 年1~12 月,公司销售稳步增长,实现累计签约金额5349亿元(+6.4%),签约面积3333 万平方米(-2.2%),销售均价16049元/平方米(+8.8%)。Q4 单季度签约面积789 万平方米(-18.2%),签约金额1247 亿元(-8.0%),销售均价15800 元/平方米(+12.6%)。根据公司公告及克尔瑞百强销售榜单,计算得公司2018~2021 年权益比分别为:71.0%、69.1%、72.0%、69.5%,总体稳定在70%上下水平。

    财务稳健融资顺畅,拿地兼顾规模与利润保障财务端:截至2021Q3 末各项指标均符合“三条红线”中绿档企业标准,其中公司净负债率约67.6%;剔除预收账款后资产负债率约65.6%;覆盖短债倍数近2.3 倍。截至Q3 末,公司在手货币资金约1321.1 亿元,短期偿债能力强。

    融资端:公司2021 年全年成功发行4 支中期票据、8 支一般公司债及5支ABS,共计发行规模214 亿元;其中Q4 共成功发行2 支中期票据,发行规模共计50 亿元,票面利率分别为3.25%、3.55%。并于2021 年12 月29 日,公司董事会全票通过《关于注册100 亿元中期票据的议案》。

    公司于2022 年、2023 年到期境内债券规模分别为94 亿元及84 亿元。

    2021 年底监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”,头部优质规模型房企受益良多,公司资金来源进一步丰富。

    土储端:兼顾规模与利润保障。2021 年全年,公司新拓展项目145 个,新增建面2722.3 万平方米,总拓展成本1856.8 亿元。其中,公司Q4放缓拿地节奏,新拓展项目32 个,新增建面538.7 万方(占比全年20%),总拓展成本422.7 亿元(占比全年23%)。公司2021 全年投销比约34.7%,相较40%的监控指标仍存提升空间,未来在拿地策略的调整上具备灵活性。

    投资建议

    公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局,深耕国家重点发展区域,土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应,净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度,兼顾资源获取与利润保障,未来规模提升可期。夯实主业的同时,“两翼”业务取得长足发展。预计公司2021~2023 年EPS 为2.30、2.46、2.65 元/股,对应当前股价PE 分别为6.8、6.4、5.9 倍,维持“买入”评级。

    风险提示

    销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。