万科A(000002)：严推盘 扩权益 底线思维提升经营质量

　　核心观点：

    　　低景气度维持谨慎的推盘策略。根据2021 年12 月经营公告，万科12月实现合同销售金额635.6 亿元，同比下降37.4%。累计来看，21 年全年销售金额6277.8 亿元，同比下降10.8%，累计销售面积3807.8万方，同比下降18.4%，销售均价16487 元/平，同比增长9.3%。下半年基本面下行压力加大，公司采取谨慎的推盘策略。

    　　21 年拿地金额行业前二，权益投资增长10%。2021 年全年，万科共计获取152 个项目，拿地金额1909 亿元，拿地面积2823 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为30%、74%，与20 年略有提升。2021万科全口径拿地金额行业前二，权益投资1569 亿元，同比增长10%，权益比例从20 年的69%提升至82%。

    　　投资聚焦核心城市，上海区域占比提升。万科21 年无新进入城市，布局10 年以上城市投资金额占比为72%，与过去5 年平均水平（71%）基本一致。上海区域投资比例40%，较20 年上升4pct，南方维持25%，中西部维持16%，西北上升至8%，北京区域降至13%。21 年共获取36 宗两集中地块，总地价457 亿元，占全年拿地金额的24%。

    　　盈利预测与投资建议。万科整体经营稳健，低景气度谨慎推盘，保持良好的投资纪律。行业资源向优质“经营绿档”公司倾斜，将促使公司主业增速提升。预计21-22 年业绩361 亿元、372 亿元，同比分别-13%、+3.0%，对应6.8xPE、6.6xPE，维持合理价值26.42 元/股，考虑到过去5 年A 股相对H 股溢价15%，按照汇率及溢价计算，对应H 股28.14 港元/股，维持A\H 股“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。