房地产行业周报：一二手房成交遇冷 多地再提保障性租赁住房

　　市场表现：

    　　上证指数本周-1.65%，收报于3579.54 点；创业板指本周-6.80%，收报3096.88 点；沪深300 本周-2.39%，收报于4822.37 点。房地产板块+4.46%，在31 个行业内位列第1 位。

    　　新房成交：成交面积同比-38.0%，环比-41.5%本周（12.31-1.6），我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约247万方，同比-38.0%，环比-41.5%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积83 万方，同比+5.5%、环比-21.3%；二线（14 城）一手房合计成交面积112 万方，同比-40.5%、环比-51.6%；三线（14 城）一手房合计成交面52 万方，同比-60.4%、环比-39.2%。

    　　二手房成交：成交面积同比-51.2%，环比-23.0%本周（12.31-1.6）本周（12.31-1.6）我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约77 万方，同比-51.2%，环比-23.0%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积22 万方，同比-32.9%、环比-47.7%；二线（8 城）二手房合计成交面积36 万方，同比-56.7%、环比-7.1%；三线（7 城）二手房合计成交面积19 万方，同比-54.5%、环比-0.4%。

    　　新房库存：库存面积环比-3.03%，去化周期11.1 月截至2022.1.6，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约9290万方，环比-3.03%，整体去化周期（按面积）约11.1 月。其中，一线（4城）新房库存合计2914 万方，环比-5.35%，去化周期8.3 月；二线（6城）新房库存3198 万方，环比-4.37%，去化周期9.2 月；三线（6 城市）新房库存3177 万方，环比+0.67%，去化周期23.1 月。

    　　土地市场：百城土地成交面积1531 万方，成交土地总价257 亿元，土地溢价率4.40%

    　　上周（12.27-1.2），百城土地供应数量为177 宗，对应土地供应建面约1232 万方；百城土地成交数量为182 宗，对应土地成交建面约1531 万方，成交土地总价约257 亿元，百城土地溢价率为4.40%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为371 万方、723 万方和437 万方，同比分别为-23%、-75%和-92%，对应土地溢价率分别为+5.67%、+3.29%和+5.18%。

    　　投资建议：

    　　本周多地再提保障性租赁住房规划与相关政策。1）北京市2022 年将筹建保障性租赁住房15 万套，竣工各类保障房8 万套。2）上海临港临港新片区管委会制定并印发了《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见（试行）》。3）福州于“十四五”期间筹建保障性租赁用房15 万套。4）山东省住建厅等部门出台《关于报送2022 年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划的通知》，2022 年保障性租赁住房新开工计划达8.9 万套。保障性租赁住房相关政策与工作的进一步落实，是继续全面落实房地产市场长效机制的重要组成部分。这与2021 年12 月中央经济工作会议中再次提及的“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”相吻合。

    　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022Q1 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

    　　风险提示：

    　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。