金地集团(600383)险资股东减持点评：交易压力趋缓 性价比和边际变化显著占优

事件评论

    大家保险持股比例降至5.43%，交易压力大幅降低。大家保险原为公司第二大股东（持股比例20.43%），自2021 年9 月3 日起，其通过“集中竞价+大宗交易”的方式已累计减持6.77 亿股，减持比例为15.0%，对应价格区间为10.31-11.64 元/股。大家保险当前持股比例已下降至5.43%，减持进入尾声，尽管接盘资金的背景和性质暂时无法揣测，但更关键的是，交易层面的压力已大幅降低，以及对配置偏好的正面影响。

    从销售增速、土储厚度和结算业绩角度看，公司在头部房企中的相对优势较为明显。

    销售增速角度，公司2021 年1-11 月销售额2627 亿元，同比增长28%，已完成全年目标（2800 亿）的94%，而12 月大多是推盘旺季，尽管短期去化有一定压力，但大概率仍能超全年目标。土储厚度角度，截至2021H 公司未结算土储6729 万方（权益比52%），预计剔除已售未结后仍超4000 万方，可售周期达3-4 年，相对充裕的土既保障择时择地的从容，也将对明年的推货提供基础支撑。业绩结算角度，尽管今年前三季度业绩有下降，但全年竣工量有望实现大幅增长，并完全对冲结算毛利率下降的负面影响，预计今年盈利有望实现正增长；更关键的是，公司可结算资源充裕，21Q3末预收/年化结算=1.5X，结算毛利率快速下降后已处于底部区间，且明年竣工量仍具备向上弹性，预计明年盈利仍有保持正增长的能力，且销售和业绩均处于业内领先。

    竞争优势靠前，基本面的边际变化更为积极，股东减持压力降低将驱动估值合理回归。

    1）从信用能力和运营效率角度去看，金地的内生竞争力显然排在前列，属于行业大洗牌和走向集中的胜出者之一；2）从销售增速、土储厚度和结算业绩等角度去看，公司现阶段的基本面表现在头部房企中明显更为积极；3）从估值角度去看，无论市净率还是市盈率，金地在头部房企中都处于最低位，既有股权结构引申的一系列瑕疵，也有短期减持的交易压制；4）伴随险资股东减持进入尾声，交易因素对股价的压制将逐步缓解，竞争优势和基本面的边际变化将成为定价的主导因素，估值修复可期。

    投资建议：竞争优势、边际变化、交易因素和估值水平是我们一直坚持的选股框架，此前A 股地产“偏长期”推荐序列为保利、招蛇、金地、万科和新城，现将“偏短期”

    推荐序列调整为金地、保利、招蛇、万科和新城，以反映金地交易压力降低之后的基本面和性价比优势；维稳政策逐步发力，贝塔正处第二阶段，公司下行风险有限，上涨弹性可期。预计公司2021-2023 归母净利113/118/130 亿，增速8.2%/5.3%/10.1%，对应P/E 为4.5/4.2/3.8X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1. 结算进度和毛利率低于预期；

    2. 新拓展项目盈利低于预期；

    3. 股权结构仍有不确定性。