金地集团(600383)：明珠蒙尘 尘尽光生

　　事件：

    　　12 月23 日，公司发布公告关于持股5%以上股东权益变动的提示性公告。权益变动后，大家人寿持有的金地集团股份约2.45 亿股，持股比例下降至5.43%。

    　　投资要点：

    　　大家人寿持股降至5.43%，预计减持进入尾声阶段、股东结构基本稳定。2021 年9 月2日，大家人寿持股公司9.22 亿股，占比20.43%；11 月12 日，减持至15.43%；12 月8日，减持至10.43%；12 月23 日，减持至5.43%，持股数量降至2.45 亿股。大家人寿经过3 个多月的减持，合计减持15%，预计减持最大冲击的阶段已经过去，我们认为后续公司股东结构也将基本稳定。并且，自9 月14 日后，大宗交易显示12 月22 日成交中亦存在机构成交，显示市场对于大家人寿减持事件基本告一段落的信心。

    　　前11 月销售额2,627 亿，同比+28%、领跑行业，销售排名提升至第10。1-11 月公司累计签约金额2,627 亿元，同比+27.9%，销售增速处于行业领先地位，行业销售额排名从2020 年第15 名提至目前的第10 名；累计销售面积1,242 万平方米，同比+23.6%；销售均价2.11 万元/平，同比+3.5%。1-11 月，公司拿地谨慎，新增建面836 万平，同比-8.5%；对应总地价601 亿元，同比-20.4%；拿地均价7,188 元/平，同比-12.9%。1-11月，公司拿地/销售金额比24%；拿地/销售面积比72%；拿地/销售均价比34%。

    　　稳居绿档、财务稳健，近期成功发行2 笔中票、资金困境中融资优势显著。至21Q3 末，公司资产负债率78.3%，同比-0.1pct；我们计算三条红线指标为：剔预负债率69.4%；净负债率65.6%；现金短债比1.5 倍，稳居绿档。21H1 末公司平均融资成本4.65%，处于行业低位；11 月至今公司成功发行2 笔中票，分别是15 亿元/3 年/4.17%和15 亿元/3年/4.04%，在房地产行业资金困境中，公司在民企中融资优势显著。

    　　投资分析意见：明珠蒙尘，尘尽光生，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30 载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司销售在逆境中获得稳增。我们维持公司2021-23 年每股盈利预测为2.49/2.74 元/3.13 元，对应21PE 仅4.5 倍，20A 股息率高达6.3%，我们看好公司稳健的资产负债表将赋予其在供给侧改革下更具成长优势，维持目标价16.00 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围。