招商蛇口(001979)：拿地节奏放缓 销售略带反弹

　　投资要点：

    　　维持增持评级，维持目标价23.26元。我们维持公司2021-2023年营收增速分别为25%/21%/16%； 业绩增速分别为28%/19%/11%； 维持2021~2023 年EPS 分别为1.98/2.36/2.62 元。维持公司增持评级，维持目标价23.26 元，对应2021/2022 年PE 为11.74x/9.86x。

    　　11月公司销售增速略有反弹，随行业政策边际改善而略有好转。2021年11 月，公司实现销售金额253 亿元，销售面积126 万方，分别同比下降13.6%和0.5%，较10 月增速分别提升22.9 pcts 和35.4 pcts。2021 年前11月累计销售金额和面积分别同比增长15.2%和16.1%，较前10月累计增速分别下降3.9 pcts 和2.2 pcts。自行业在四季度以来金融环境的改善，监管层持续释放稳定房地产市场的信号，行业基本面下滑速度已放缓，公司在11 月销售增速也出现了一定程度的改善。

    　　11月拿地投资力度有所下降，土地成本占比有所改善。2021年11月，公司以15 亿元新增8 个项目，权益建面合计15 万方，主要是长三角地区城市，以及新西兰奥克兰市。其中，长三角地区的地块，公司依然采取较低的权益比例获取，平均约30%。11月土地投资力度出现较大幅度下降，单月仅19%，但全年整体依然处于较高水平。11 月中国项目的楼面价为10427元/平方米，占比当前销售均价的46%，较10月下降5pcts。

    　　全口径土储依然处于高位，央企更具底气。截止2021年11月底，公司土储合计约5373 万方，去化周期约在3~4 年，较10 月底有所下降。

    　　风险提示：高价地削薄利润率，行业需求进一步下行，融资环境收紧。