房地产行业2022年策略报告:政策回暖 期待更大力度需求端政策打破信用收缩负循环

类别:行业 机构:东方证券股份有限公司 研究员:赵旭翔/吴丛露 日期:2021-12-08

  核心观点

      房地产:政策面触底,基本面下滑速度较快,若后续托底政策加码,行业将迎来转机。恒大债务危机发生以来,行业面临销售下降、供应商账期收紧、预售资金监管加强、机构抽贷等局面,企业资金快速恶化,债务违约压力大增。9 月末后,在央行指导下,商行加大按揭、开发贷和并购贷等投放力度。

      虽然行业信贷环境在改善,但开发商仍面临六方信用中的多方主体收缩,所以偿债能力仍未好转。由于销售仍处于快速下降阶段,房产税试点会持续压制销售,所以对未来1-2 个季度房企经营性现金流改善,不能预期过高。我们认为唯有更大力度的需求端政策才能使行业基本面明确反转,从而使其走出信用收缩的负循环。预计Q1 房地产下行或将拖累经济,若后续托底政策逐步加码,Q1 末销售将明显回暖,带动行业其余指标回升。预计22 年新开工面积同比-9.4%,投资完成额同比-2.6%,销售面积同比-5.3%,销售金额同比-6.9%,竣工面积同比-10%。

      物业管理:地产下行风险外溢,行业估值转折,头部企业迎来更多机会。21年下半年开始地产下行周期下,开发商新开工和投资持续下降,甚至相对确定的竣工周期也被打断,物企新增签约面积以及签约转换周期放缓,营收占比较高的非业主增值服务也因此受到影响。地产行业经营困境催生了行业大量并购机会,头部企业面临更多机会逆势扩张。长期来看,看好头部企业平台化战略。物管行业人效仍较低,头部企业有望通过重新组织产业,扩张业务边界,激发劳动力效率,最终成为平台型企业。

      商管:商业资产从“大开发时代” 进入“存量竞争时代”,供给过剩,竞争激烈,挑战加大。融资成本、经营能力和城市能级三个大要素是做好重资产商场的核心。当空间资源不再稀缺,业主对购物中心运营管理提出更高要求,优秀的商管能力成为稀缺资源。商管服务属于“轻资产”技术输出,商业模式好,能够有效避免资产价格波动的影响,实现更快速扩张,同时也具备成长性/抗通胀性。管理人的竞争优势体现在人才、品牌和“基础设施”。

      投资建议与投资标的

      虽然房地产信贷政策已经进入明显的回暖周期,但是我们仍然要指出,房企仍处于信用收缩的负循环状态,打破这个负循环的最重要条件就是良好的销售回款。地产下行将会严重拖累经济增速,我们认为后续托底政策有望加码,包括近期政治局会议也定调促进房地产业“良性循环”,行业将迎来政策面和基本面双重回升。考虑到政策出手时间偏晚,以及销售已经开始出现大幅下滑,重点推荐安全性高的稳健组合万科A(000002,买入)、保利发展(600048,买入)、金地集团(600383,买入)、旭辉控股集团(00884,买入);建议关注受益于政策刺激,基本面弹性较大的融创中国(01918,未评级)、新城控股(601155,未评级)、金科股份(000656,未评级) 。物管重点推荐头部企业碧桂园服务(06098,买入)、旭辉永升服务(01995,买入)、融创服务(01516,买入)。商管重点推荐龙湖集团(00960,买入)、宝龙商业(09909,买入)、星盛商业(06668,买入),建议关注华润置地(01109,未评级)、华润万象生活(01209,未评级)。

      风险提示

      地产信用风险持续释放以及销售毛利率下降、地产风险外溢影响物管行业、商管管理能力摊薄导致运营效率下降、假设条件变化影响测算结果的风险。