招商蛇口(001979):逆境融资优势凸显 拿地毛利率显著回升

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2021-12-08

  10M21 销售额2,575 亿元,同比+19%,销售靓丽、排名提升、逆境弯道超车。2021 年1-10 月,公司销售金额2,575.1 亿元,同比+19.1%,显著优于同期行业水平;销售面积1,116.3 万平,同比+18.3%;销售均价2.31 万元/平米,同比+0.7%;公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据,公司2021 年1-10 月销售额全国排行第8 名,较20 年末提升2名,实现了逆境中的弯道超车。公司21 年销售计划3,300 亿元、对应同比+18.9%;21年计划新开工1,300 万方、对应20 年计划新开工同比+18.2%,对应2020 年实际新开工同比-4.1%;21 年计划竣工1,300 万方,对应同比+18.6%。此外,考虑到公司近几年销售表现持续靓丽以及今年竣工积极,这将共同助力21 年结转规模稳增。

      10M21 拿地/销售面积比达113%、积极扩张,21Q4 拿地隐含毛利率显著回升。2021 年1-10 月,公司新增建面1,266 万平,同比+0.5%;对应拿地金额1,759 亿元,同比+57%;拿地/销售面积比113%,拿地积极扩张,并显著优于同期行业水平;平均楼面地价13,896元/平,占比销售均价60%。公司拿地集中于城市圈及重点一二线。至21H1 末,公司总未竣工面积5,708 万方,可覆盖20 年销售面积4.6 倍,土储资源充裕。此外,根据我们的测算,公司在9-12 月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25%、31%、38%、35%,均值高达32%;显著高于4-7 月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21%,显示出21Q4 公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示着公司后续盈利能力的改善。

      三条红线保持绿档、财务稳健,行业资金困境中融资开始放量、并成本持续低位。至21Q3末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6%、34.0%,现金短债比1.8,公司三条红线指标处于绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。此外,融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021 年年初至今,公司合计发行4 笔公司债、2 笔中票、9 笔超短融、1 笔ABS,合计募资达235 亿元人民币,加权票面利率仅2.3%,并且11 月新增融资额达60 亿元,月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极的扩张,有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。

      投资分析意见:逆境融资优势凸显,拿地毛利率显著回升,维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.70/1.86/2.13 元,维持目标价17.06 元、对应21PE 为10X,维持“买入”评级。

      风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。