房地产行业2022年投资策略:岁寒 然后知松柏之韧也

类别:行业 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-12-08

  21 年基本面回顾:上下半年冷热分化,下半年景气度降至历史底部。

      21 年前三季度政策限制升级,贷款两集中影响下,按揭资源及贷款利率收紧,加速了行业下行的趋势。上半年在低基数及疫情后市场惯性的带动下,行业表现基本稳定;到下半年,销售的恶化,叠加融资性现金加速流出,行业到位资金压力骤增,投资、拿地、开工数据均触及历史最差水平。4 季度这种压力蔓延至企业,包括恒大在内累计违约企业市占率接近10%,整体行业稳定性面临空前压力。

      22 年基本面预测:行业面临极大下行压力。目前区域销售差异化进一步拉大,东部核心市场韧性较强,中西部面临中周期向下的趋势压力。

      叠加企业违约等因素带来的供给侧压力,预计22 年销售面积同比下降8%,销售金额下滑7%。供给端,预计21 年土地出让金额同比下降超13%,出让面积降幅接近30%,对22 年开工、施工及整体投资都会造成影响。预计新开工面积下降15%,整体投资下降5.2%(施工、土地投资分别下降3%、10%),竣工方面,根据销售节奏拟合行业竣工义务同比上升6%,实际完成受企业资金情况影响较大。

      2022 年优质企业具备系统性估值修复机会。当前周期所处的底部位置,对行业结构稳定性以及对22 年经济均造成空前的压力,从9 月央行表态开始,到最新银保监和证监会的连续发声,维持需求稳定,减少民企违约压力,将会是22 年施政的重点。地产板块历史超额收益,主要来自于估值贡献,估值主要受政策预期影响,伴随持续的政策改善,我们认为2022 年板块将迎来系统性估值修复的机会。

      企业经营显著分化,优质企业迎来发展良机。21 年对于地产企业而言,是继08 年之后最艰难的一年。信用违约、债务净偿还压力、土地投资减缓,更多公司将主要目标从“求发展”调整为“活下去”,企业之间的分化加剧。结合经营、债权价格、评级表现,我们将企业划分为S\A\B\C 四类。S 类的企业已经在投资、融资、销售等多方面体现出差异化优势;A 类企业后续可以维持正常业绩及销售增长;B 类企业依然面临现金流压力;C 类企业已发生实质债务违约或寻求展期,经营压力最大。22 年需要抓住S 及A 类企业整体估值复苏中的投资机会。推荐标的:22 年开发类企业,A 股推荐:保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、新城控股、金科股份、中南建设。H 股推荐:中国海外发展、万科企业、碧桂园、融创中国;建议关注:华润置地、中国金茂、龙湖集团,建发国际。

      风险提示。未来基本面表现不及预期,企业融资政策调整速度过慢。