新房二手房周报:重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款、并购贷款

类别:行业 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/靳璐瑜 日期:2021-12-06

投资要点

    12 月3 日,中国恒大在港交所发布公告称,鉴于目前的流动性情况,“不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任”。当晚广东省政府立即约谈恒大集团实控人许家印先生,同时应公司请求,同意向公司派出工作组,督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营。

    随后,央行、银保监会、证监会分别就此情况发声:

    央行:短期个别房企出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能。恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。并将继续配合广东省政府、相关部门和地方政府,做好风险化解工作,维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房者合法权益。

    银保监会:重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款。恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一,结构比较分散,其金融投资数额很小,不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

    证监会:将继续保持市场融资功能的有效发挥,支持房地产企业合理正常融资。当前,我国房地产行业总体保持健康发展,大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

    行业需求端、供应端同时出现边际改善信号,行业内部供给侧改革,建议关注相关标的。

    此外,本周各地陆续完成第三批土地集中供应:1)上海:27 宗涉宅用地均出让完毕,无一流拍,成交金额469.19 亿元,平均溢价率3.00%;2)广州:13宗底价成交、4 宗流拍,成交金额302.63 亿元,均无溢价;3)合肥:8 宗涉宅用地均出让完毕,成交金额75.74 亿元,平均溢价率8.38%;5)南京:共45 幅涉宅用地完成出让,成交金额共325.31 亿元,平均溢价率3.39%;4)福州:25 宗土地,总成交金额143 亿元。其中,17 宗涉宅用地,10 宗底价成交、5 宗地块封顶摇号。

    1、本周新房、二手房成交情况:

    新房方面:本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-22.8%,环比+12.1%,相对2020 年周均-0.04%。年初以来累计同比+11.2%,较2019 年累计同比+12.8%。其中,一/二/三线新房成交面积同比-6.6%/+0.1%/-50.4%,环比+12.1%/+31.9%/-12.7%。年初以来累计同比+20.5%/+20.1%/-0.6%,较2019年累计同比+31.8%/+22.8%/-2.3%。

    二手房方面:本周的二手房市场中统计的13 个城市成交面积同比变化-34.7%, 环比-1.2%。年初以来累计同比-7.4%,较2019 年累计同比-9.4%。

    (1)新房成交情况:

    本周:本周36 城整体新房成交面积相较去年同期变化-22.8%,环比+12.1%,相对2020 年周均-0.04%。其中,一/二/三线新房成交面积同比-6.6%/+0.1%/-50.4%,环比环比+12.3%/+31.9%/-12.7%。

    12 月以来:36 城市新房成交面积同比-22.1%,其中,一/二/三四线新房成交面积累计同比+7.6%/-23.7%/-30.9%。

    年初以来:36 城市新房成交面积同比+11.2%,较2019 年累计同比+12.8%。

    其中,一/二/三线新房成交面积累计同比+20.5%/+20.1%/-0.6%,较2019 年累计同比+31.8%/+22.8%/-2.3%。

    库存方面:本周统计的12 城市库存去化周期为10.07 月,环比变化+0.06 个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.04/+0.05/+0.80 个月。

    (2)二手房成交情况:

    本周二手房统计的13 个城市成交面积同比变化-34.7%,环比-1.2%。年初以来,二手房成交面积累计同比变化-7.4%,较2019 年累计同比-9.4%。

    一线城市(北京、深圳):二手房成交面积本周同比-29.8%,环比+12.4%。年初以来累计同比-5.7%,较2019 年累计同比+15.8%。

    二线城市(杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州):二手房成交面积本周同比-25.2%,环比-8.0%。年初以来累计同比-6.9%,较2019 年累计同比-20.8%。

    2、房企资金跟踪:

    12 月1 日,中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园地产集团有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司和中海企业发展集团有限公司三家房企的中期票据注册申请,其中碧桂园为首次在银行间债券市场注册中期票据。其中,碧桂园地产、重庆龙湖计划分别在银行间债券市场注册发行50 亿元中期票据,中海企业发展集团计划注册发行100 亿元中期票据。

    12 月1 日,保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品,拟发行规模不超过100 亿元。

    3、本周市场重要信息:

    (1)行业信息:

    12 月1 日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议指出,保障农民工及时足额拿到工资,是关系农民工家庭基本民生的大事。岁末年初正值各类项目、工程资金结算期,要开展冬季专项行动加大对拖欠农民工工资的治理力度,以工程建设特别是政府性投资和国企项目为重点,全面核查农民工工资专用账户支付、施工总承包单位代发等保障制度落实情况,加强市场监管和审计监督。依法依规严惩欠薪行为,对失职失责公职人员予以通报和问责。切实维护农民工合法权益。

    12 月1 日,经济日报指出,当前,我国房地产市场出现降温态势,土地市场观望情绪也较浓厚。个别房地产企业遇到经营困难,出现资金链紧张等情况。

    国家统计局数据显示,房地产开发投资增速收窄;商品房销售面积和销售额有所下降;土地市场成交量下降;70 个大中城市中,新房以及二手房价格环比下降的城市持续增多。

    11 月30 日,石家庄新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)发布。实行差异化监管,房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%;房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%;房地产开发企业被列入“黑名单”的,监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。

    11 月29 日,经上海市高校招生和就业工作联席会议研究,决定开放第二批2021 年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作,并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。受理时间为2021 年12 月1 日至12 月31 日(工作日)。

    (2)公司信息:

    【万科A】12 月4 日,公司发布11 月销售及近期新增项目情况简报,2021 年11 月实现合同销售面积253.8 万平方米,合同销售金额431.5 亿元;2021 年1~11 月公司累计实现合同销售面积3,458.3 万平方米,合同销售金额5,642.2亿元。

    【金地集团】12 月4 日,公司发布11 月份销售情况公告,2021 年11 月公司实现签约面积80.3 万平方米,同比上升1.84%;实现签约金额174.3 亿元,同比上升14.48%。2021 年1-11 月公司累计实现签约面积1242.4 万平方米,同比上升23.63%;累计实现签约金额2626.5 亿元,同比上升27.93%。

    【新城控股】12 月2 日,公司发布11 月份经营简报,11 月份公司实现合同销售金额约200.56 亿元,比上年同期下降30.99%;销售面积约213.33 万平方米,比上年同期下降15.35%。1-11 月累计合同销售金额约2,129.67 亿元,比上年同期下降3.16%;累计销售面积约2,096.32 万平方米,比上年同期增长3.32%。

    投资建议:央行:短期个别房企出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能。

    银保监会:重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款。证监会:支持房地产企业合理正常融资。需求端、供应端同时出现边际改善信号,行业内部供给侧改革。建议关注保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、新城控股等。

    风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。