房地产行业简评报告：百强业绩放缓态势不改 单月销售同环比双降

　　核心观点

    　　百强单月销售 跌幅继续走阔。TOP100 房企上半年累计全口径销售额达到115311.8 亿元，同比增长7.9%，增速较1-10 月下降1.3 个百分点。单月来看，TOP100 房企11 月单月销售额为8451.8 亿元，同比下降39.3%，单月下降幅度较10 月扩大9.2 个百分点，11 月单月环比下降5.9%。房企销售自下半年以来跌幅呈加速扩大态势，一方面由于基数的抬升，另外市场需求受房地产税以及房企信用风险影响而处于观望情绪。从我们跟踪的高频数据来看，重点监测城市11 月单月新房销售面积同比下降33%，较上月跌幅扩大6 个百分点。其中一线、二线及三四线城市增速分别为-14%、-22%和-58%，跌幅分别扩大2 个、9 个和10 个百分点。

    　　百强全口径入榜门槛同比由正转负。分不同梯队来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企前11 月累计销售额同比增速分别为-4.2%、6.6%、8.4%和0.5%，TOP10 房企受中国恒大连续三月销售大幅下挫拖累，累计销售同比跌幅有所扩大；上述梯队11月单月同比增速分别为-36.7%、-29.7%、-40.5%和-49.6%。入榜门槛方面，全口径入榜TOP5 由2020 年同期的4630.4 亿元下降至4421亿元，同比下降4.5%，TOP10、TOP20、TOP50 的门槛则分别提升6.9%、4.6%、4.8%，TOP100 门槛同比由正转负，下降2.1%。权益口径入榜门槛方面，TOP5、TOP10、TOP20、TOP50 及TOP100 分别提升-0.2%、4.7%、8.6%、-15.1%和0.9%。

    　　多数品牌房企单月销售持续负增长。具体房企来看，碧桂园前11 月全口径累计销售额达到7290.2 亿元，同比下降5.4%，万科（5741亿，-4.7%）、融创（5495 亿，+5.7%）分列其后，累计销售额均超5000 亿元水平，构成第一梯队。其它重点关注的房企中前11 月累计同比增速较高的为绿城中国（+45.4%）、金地集团（+27.9%）、龙光集团（+17.5%）、招商蛇口（+15.2%）和旭辉集团（+12.9%）。11月单月增速较高的为金地集团（+14.6）、雅居乐（+9%）、万科（+0.4%），其余重点关注房企11 月单月均为负增长。

    　　金融端政策逐步改善，龙头个股估值迎来修复。目前住宅市场及土地市场的观望情绪占据主导，叠加房地产税试点预期则进一步加重了负反馈效应，因此通过政策宽松化解风险的进一步蔓延是可行且必要的。我们认为当前地产政策风险已得到充分释放，信用风险加速暴露的过程对经营稳健、财务安全的企业来讲是重塑自身成长逻辑的助推器。政策面及基本面底部叠加意味着更多机遇的出现，改善预期下地产股向来具有超额收益显著的特性，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。

    　　风险提示：疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。