房地产行业点评:11月单月量减价升 多数房企同比下降-11月百强房企销售点评

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:鲍荣富 日期:2021-12-01

  事件:克而瑞公布2021 年11 月百强房企销售额,10 强、50 强、100 强11 月单月分别为2897亿元、7022 亿元、8458 亿元,同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%,1-11 月累计销售额分别为37636 亿元、95510 亿元、115312 亿元,同比增速分别为+2%、+2%、+2%。(注:

      TOP10 类、三四类房企暂剔除恒大)

      11 月单月环比略有下降,多数房企同比下降。克而瑞公布2021 年11 月百强房企销售额,10 强、50 强、100 强11 月单月分别为2897 亿元、7022 亿元、8458 亿元,同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%,环比变动-2.70%、-6.66%、-5.54%。TOP10 房企均同比下降。融创中国、绿地控股、世茂集团单月降幅均超过40%,分别为-46.52%、-55.71%和-42.73%。碧桂园、万科A、保利发展、中海地产、新城控股、华润置地单月增速分别为-33.88%、-2.54%、-5.73%、-18.64%、-36.35%、-29.87%。TOP11-20 房企中,金地集团同比增速为14.80%;其余房企均同比下降,中南置地降幅最大达到-52.43%,阳光城、旭辉集团、金科集团和中梁控股降幅超过30%,分别为-48.72%、-35.67%、-45.34%和-32.09%。1-11 月累计销售额分别为37636 亿元、95510 亿元、115312 亿元,同比增速分别为+2%、+2%、+2%,较1-10 月累计增速分别变动-3.63、-5.28、-5.75 个pct。前35 房企中,多数房企的累计同比增速均为正。从累计数据来看,房企销售增速继续放缓。

      一二线房企累计增速快于三四线房企,重点房企累计增速较1-10 月有所下降。分结构来看,布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分别为-20.65%、-35.48%,环比增速分别为-0.25%、-12.22%,累计增速分别为3%、-13%,较1-10 月累计增速分别减少3.91、4.59 个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为-29.87%,环比增速-4.91%,累计增速-3%,较1-10 月累计增速减少3.95 个pct。

      11 月销售单价同比增速较10 月上调,权益比例同比略有下降。根据克而瑞数据,10 强、30 强、50 强11 月单月销售面积分别为2075.1 万平、3716 万平、4611.4 万平,同比下降47.64%、48.74%、45.48%,增速较10 月分别变动-3.66、-14.31、-12.69 个百分点,环比增速分别为-5.75%、-12.30%、-8.88%;11 月单月10 强、30 强、50 强销售单价分别为13961 元/平米、14494 元/平米、15940 元/平米,同比增速37.09%、24.56%、23.29%,较10 月增速分别变动+28.75、+20.81、+18.78 个百分点,环比增速分别为3.63%、4.15%、9.74%,11 月销售均价同比上升。TOP10 公司11 月销售均价15141.8 元/平,同比变动+9.10%,TOP10 中6 家公司单月销售均价同比上升。11 月,碧桂园销售均价8569.58 元/平,同比增加3925.97 元/平;中国恒大销售均价8139.53 元/平,同比减少829.54 元/平;万科销售均价16242.02 元/平,同比增加1982.62 元/平;融创中国销售均价13914.03 元/平,同比增加122.99 元/平;保利发展销售均价15550.55 元/平,同比增加4211.84 元/平;中海地产销售均价21641.97 元/平,同比增加4466.77元/平;招商蛇口销售均价23082.57 元/平,同比增加2218.28 元/平;绿地控股销售均价10992.91元/平,同比减少297.41 元/平。权益比例看,10 强、30 强、50 强11 月权益比例分别为71.29%、67.53%、69.25%,同比分别变动-5.59、-2.31、-1.61 个pct,环比变动-3.78、-2.51、-1.92个pct。

      销售目标方面。以1-11 月累计完成情况看,有29 家房企已经披露2021 年销售目标,除滨江集团将销售目标下调至2020 年销售额的88%外,其余房企均在2020 年销售额基础上上调销售目标,其中有17 家房企上调幅度超过10%,其中绿城中国上调幅度最高,达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为83.04%,有18 家房企完成度超过80%,其中滨江集团完成度最高,为128.8%。

      投资建议:百强销售继续下行,在行业风险事件频出的阶段,央行例会罕见提及房地产“两维护”,随着杭州等多地出现土地拍卖流拍,地方政府压力将逐渐显现,结合宏观经济压力、信用风险事件以及房价暂无上涨动力等,地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间,这是符合“房住不炒”政策下的“因城施策”,我们维持8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因,持续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团;3)优质物管:碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业等;4)低估价值:城投控股、南山控股等。

      风险提示:房屋价格大幅下滑,房屋去化不及预期,疫情二次反弹