房地产行业周报:多城开启三批次集中供地 成都广州放松预售资金监管

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-11-30

  市场表现:上周申 万房地产板块收于3213.24 点,累计下跌1.46%,同期上证综指累计上涨0.10%,深证成指累计上涨0.17%,沪深300 累计下跌0.61%;横向对比,板块表现位于下游。

      公司新闻:保利发展:拟发行不超过98 亿元公司债券,期限≤10 年。

      行业新闻:深圳第三批集中出让11 宗涉宅地块,总出让面积35.92 万方,总建面187 万方,总起始价352 亿元。最终共成交11 宗地块,总成交价368.37 亿元,其中共有4 宗地块触顶进入摇号阶段。

      土地市场:11 月15 日-11 月21 日,全国百城合计成交土地建面973 万方,环比+38.1%,同比-53.4%;楼面价1416 元/平,环比-10.4%,同比-57.0%;溢价率为0.7%,环比上周收窄3.9%,同比收窄15.6%。

      成交市场:11 月19 日-11 月25 日,新房成交面积300 万方,环比-9.8%,同比-27.9%,年初至今累计成交面积16426 万方,同比+2.6%,其中一线城市上周成交面积88 万方,环比+10.8%,同比-20.1%。

      推盘去化:11 月19 日-11 月25 日,15 城商品房推盘面积为438 万方,环比+5.8%,同比-25.9%;去化周期为21.1 月,相比上周+0.3;批售比(移动平均3月)为1.51,相比上周+0.01,相比去年+0.20。

      重点事件点评:11 月23 日,成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》,主要涵盖四点:提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度。

      从近期各地方政府出台政策来看,针对预售资金监管的政策占比较大,整体呈现因城施策、有紧有松的状态。整体来看,虽然成都等城市对于房企预售资金监管的放松力度较为温和,但其具备足够的信号意义,表明当下政策调控的着力点相比以往更侧重于对房企经营性现金流的定向宽松。

      投资建议:本周,成都、广州预售资金监管有所放松,中交、金地、滨江在银行间市场完成债务融资注册;近期,成都、石家庄等预售证发放有所放松、沪深按揭到位周期明显缩短;三批次集中供地土拍制度边际宽松;行业信贷改善持续兑现。在行业景气度加速下行叠加房企信用端承受的压力日益严峻的背景下,为规避市场硬着陆的风险,行业托底政策的陆续出台仍然值得期待。但需要指出的是,政策端的边际宽松不意味着调控的转向。当前政策出发点是“两维护”,调控着力点除了保障合理购房需求,也逐渐侧重于对房企经营性现金流的定向宽松。我们认为现阶段的逆周期政策调节力度稍显不足,后续有望看见力度更大的调节政策出台,行业beta 趋势性向上趋势不变,稳健绿档房企将加速集中,我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企,A 股推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股;H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团

      风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行