房地产行业2021年1-10月房地产开发与销售数据点评：单月房地产销售加速下滑 融资政策边际放松

　　10 月全国房地产销售面积1.27 亿平方米，YOY-21.7%；销售金额为12390亿元，YOY-22.6%。房地产销售面积和销售金额连续4 个月同比下滑，降幅扩大。

    　　10 月份销售均价为9749 元/平方米，环比持平，YOY-1.27%。1-10 月全国房地产销售面积14.3 亿平方米，YOY+7.3%；销售金额为147185 亿元，YOY+11.8%。

    　　1-10 月份累计销售均价为1.03 万元/平方米，YOY+4.17%。10 月份70 个大中城市中新房下跌个数为52 个，二手房下跌个数为64 个，较9 月份分别增加16 个和12 个，市场加速降温。多个城市开始出台限跌令，体现了非热点地区房价下跌压力较大。

    　　房地产投资金额负增长，融资环境边际改善

    　　10 月房地产投资金额为1.24 万亿元，YOY-5.4%，连续2 个月同比负增长。

    　　1-10 月房地产累计投资金额为12.5 万亿元，YOY+7.2%，增速较上月下降了1.6个百分点。

    　　10 月房企到位资金1.51 万亿元，YOY-9.5%，连续4 个月负增长。其中定金和预收款5351 亿元，YOY-12.9%；个人按揭贷款2554 亿元，YOY+0.99%；房企自筹资金5405 亿元,YOY-2.8%；国内贷款1378 亿元, YOY-27.2%。10 月个人按揭贷款增速转正，体现银行对刚需住房贷款有所放松。近期部分大型房企重启银行间发债，房地产融资环境边际改善。

    　　10 月土地购置面积为0.2094 亿平方米，MOM-30.1%，YOY-24.2%；土地成交价款为2063 亿元，MOM-23.6%，YOY-0.34%。1-10 月累计土地购置面积为1.58亿平方米，YOY-11%；累计土地成交价款为11410 亿元，YOY+0.2%。

    　　10 月新开工面积为1.38 亿平方米，YOY-33.1%，房企资金紧张使得新开工明显下降。1-10 月，累计新开工面积为16.67 亿平方米，YOY-7.7%。本月竣工面积0.628 亿平方米,YOY-20.56%。1-10 月累计竣工面积5.73 亿平方米，YOY+16.3%。我们预计融资缓解后，竣工增速将改善。

    　　10 月居民中长期信贷超过去年同期、大型国有房企重启银行间发债等，都表明四季度以来融资端出现边际放松，我们认为这一现象是对之前银行过紧的信贷政策的纠偏。我们预计后续政策仍将以“房住不炒”为主线，维护市场平稳发展。全年来看，我们认为房地产销售和投资增速将呈现前高后低的走势，全年累计值预计同比小幅增长。今年杠杆率较高、经营水平不佳的企业开始相继暴雷，行业兼并整合过程加速进行，我们认为资金实力和精细化管理能力强的龙头企业有望继续提高市占率。万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)等龙头个股目前估值来到低位，待行业景气度探底后可择机布局。