招商蛇口(001979)2021年10月经营数据点评:低权益 广拿地

类别:公司 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/郝亚雯/单戈 日期:2021-11-15

  维持增持评级,维持目标价23.26元。我们维持公司2021-2023年营收增速分别为25%/21%/16%; 业绩增速分别为28%/19%/11%; 维持2021~2023 年EPS 分别为为1.98/2.36/2.62 元。维持公司增持评级,维持目标价23.26 元,对应2021/2022 年PE为11.74x/9.86x。

      10月销售跌幅扩大,但当前房贷端政策略有缓和预计迎来需求端的边际改善。2021 年10 月,公司实现销售金额165 亿元和销售面积78 万方,分别同比下降36.4%和35.9%,跌幅进一步扩大,增速较9 月分别下降14.7pcts 和26.2pcts。公司销售均价在21117元/平方米,意味着公司布局项目本来就在能级较高城市,而这些区域需求的调控在当前政策条件下未有松绑态势,预计这些城市销售将继续承压。考虑到近期房贷发放速度和额度在部分城市有所缓和,预计需求端迎来边际改善。

      拿地投资力度维持高位,拿地成本随城市能级提升继续维持高位。2021年10 月,公司以71 亿元新增7 个项目,权益建面合计53 万方,主要位于长三角地区且以一二线城市为主。公司整体土地投资力度继续维持高位,前10 月累计约103%,但同时公司权益比例较低,仅47%。由于公司参与的城市能级较高,土地成本继续维持高位,楼面价约11723元/平方米,占比当前销售均价的51%。

      全口径土储有所上升,央企更具底气。截止2021年10月底,公司土储合计约5453 万方,去化周期约在3~4 年,较9 月底库存略有回升。

      风险提示:高价地削薄利润率,行业需求进一步下行,融资环境收紧。