中华企业(600675)：持有型业务平稳扩张 财务端保持稳健

　　公司近况

    　　我们近期调研了公司基本面情况。

    　　评论

    　　全年销售额同比跌幅料有所收窄。公司前三季度实现销售金额/面积34 亿元/8 万平方米，分别同比下降46%/27%；对应销售均价41200 元/平方米，同比下降27%。中企光华雅境（顾村住宅项目）已于上半年内达到结构正负零，同时中企云萃江湾（新江湾住宅项目）的楼座主体结构按期施工，我们预计上述两个项目有望于四季度推出入市，带动四季度销售实现同比增长（去年四季度为20 亿元）、全年销售额同比跌幅较前三季度有所收窄。

    　　全年租金收入有望实现双位数增长。公司前三季度租金收入同比增长30%至4.4 亿元，一/二/三季度单季租金收入分别同比增长74%/16%/16%。考虑到中企财富世纪大厦和中企滨江智慧广场已于上半年开始招租工作，我们预计新项目将于四季度贡献增量租金收入，带动全年租金收入实现20%-30%的同比增长（隐含四季度单季租金收入仍可维持正增长）。

    　　在手现金充裕，财务端安全稳健。公司三季度单季实现筹资活动现金净流入32 亿元（主要来自于“华泰-上海洋泾不动产债权投资计划”的37 亿元借款），期末公司在手现金较上半年末增长26 亿元至175 亿元（一年内到期的有息负债仅6 亿元）；三季度末公司净负债率边际上行至21%（上半年末为12%），剔除预收款后的资产负债率为65%（上半年末为63%），仍保持在“绿档”。

    　　全年营业收入承压，盈利料保持平稳。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额为11 亿元（年初为56 亿元），我们预计公司四季度营业收入将承压，全年营业收入较去年同比下降20%左右；全年税后毛利率有望较前三季度基本持平，同时考虑到全年结算权益比例较去年有所提升，全年归母净利润料较去年保持平稳。

    　　估值与建议

    　　考虑到公司全年结算进度低于我们此前预期，我们下调2021 年每股盈利预测30%至0.23 元，引入2022 年每股盈利预测0.23 元（同比基本持平）。

    　　公司当前股价交易于11.9/11.8 倍2021/2022 年预测市盈率。维持中性评级，下调目标价30%至2.73 元/股（主要因盈利调整），对应12.1/12.0 倍2021/2022 年目标市盈率，较当前股价有2%的上行空间。

    　　风险

    　　推盘去化、结算进度不及预期；持有型业务收入贡献不及预期。