招商蛇口(001979)2021年三季报点评：业绩逐步释放 财务维持稳健

　　事件：公司发布2021 年三季度业绩公告

    　　2021 年前3 季度公司实现主营收入817.58 亿元，同比上升63.13%；实现归母净利润63.51 亿元，同比上升189.76%。

    　　点评：REITs 上市增厚净利润，销售稳步提升，投资张弛有度，信用优势明显1）结转加速及REITs 上市增厚净利润。2021 年前3 季度公司实现主营收入817.6 亿元，同比上升63.1%；实现归母净利润63.5 亿元，同比上升189.8%；实现扣非净利润48.6 亿元，同比上升131.9%。2021 年第3 季度，公司实现主营收入371.0 亿元，同比上升43.8%；实现归母净利润21.0 亿元，同比上升64.3%；实现扣非净利润20.6 亿元，同比上升51.6%。公司利润高增主要因：1）2020 年受疫情影响，公司房地产业务结转规模基数较低；2）公司成功发行博时招商蛇口产业园公募REIT（底层资产为万融大厦、万海大厦），贡献税后收益14.6 亿元。

    　　2）高地价项目结转致毛利率承压。2021 年前3 季度公司录得毛利率21.9%，同比下滑 2.4pcts；2021Q3 单季公司录得毛利率17.3%，同比下滑7.5pcts。

    　　盈利承压一是由于2017-2018 年高价土地项目进入结算周期，二是由于近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平，公司盈利指标亦随之下行。

    　　3）销售稳步提升，投资张弛有度。2021 年前3 季度公司实现销售额 2410 亿元，同比提升26.7%；实现销售面积1038 万方，同比增加26.4%；对应销售均价约23217.7 元/平，较2020 年同期基本持平。受下半年初居民信贷收紧影响，公司三季度销售增速放缓，预期随着四季度刚需自住房按揭的有序投放，公司销售或边际回暖。2021 年前3 季度公司新增土储建面1081 万方，投资总价约1552 亿元；2021 年Q3 单季公司投资节奏趋缓，新增项目197.4 万方，投资总价约324.5 亿元。

    　　4）“三道红线”绿档，财务维持稳健。截至2021Q3，公司在手现金769.4亿元；剔预后的资产负债率为59.6%，净负债率为34.0%，现金短债比约1.8X，维持“三道红线”绿档要求。

    　　盈利预测、估值与评级：公司结算加速及REITs 上市增厚净利润，销售稳步提升，信用优势明显，但政策调控下行业盈利空间下行趋势短期不变，我们下调公司2021-2023 年预测归母净利润为132.58 亿元(下调10.0%)、149.26 亿元(下调10.4%)、163.48 亿元(下调12.2%)；当前A 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为6.0/5.4/4.9 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期等。