新城控股(601155):修炼内功降本增效 商业造血增强

类别:公司 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊/杨凡 日期:2021-11-02

  Q1-3 销售规模稳增长,商业收入快速增长。公司2021Q1-3 销售额1708 亿元,同比增长4.76%,累计销售面积1634 万平,同比增长8.34%,截止三季度公司竣工面积2283 万平。截止三季度,公司持有的已开业吾悦广场为105 座,管理输出的已开业吾悦广场为7 座,商业项目平均出租率96.37%,商业运营总收入为60.91 亿元(即含税租金收入),较2020 年同期增长67%。

      三季度结转收入同比下滑,前三季度累计收入和利润维持增长。公司2021Q3营业收入300 亿元,同比减少7.22%,归母净利润15.78 亿元,同比增加3.01%,扣非归母净利润15.73 亿元,同比增加3.25%。公司2021Q1-3 营业收入1091 亿元,同比增加55.69%,归母净利润(考虑综合收益后)61.58亿元,同比增长20%,公司Q3 基本每股收益0.7 元,Q1-3 每股收益2.61元,同比增长23.70%。

      降本增效显著,毛利率延续下滑趋势。从利润率方面来看,公司2021Q1-3毛利率19.84%,同比下降4.18 个百分点,归母净利率5.64%,同比下降1.67个百分点。公司毛利率和净利率延续下降趋势。与此同时,公司降费增效显著,三项费用占收入比重从2020Q1-3 的10.42%下降到7.74%,下降2.67个百分点。

      维持黄档。截止2021Q3,公司总资产5721 亿元,较2020 年增长6.38%,净资产523 亿元,较2020 年增长3.36%。公司账面现金428 亿元,较2020年624 亿元下降31%。合同负债203 亿元,同比下降15%,有息负债(长短期借款+一年以内到期非流动负债+应付债券)总计966 亿元,同比增长10%。我们粗略估算公司剔除预收资产负债率、净负债率和现金短债比较中期变化不大,维持黄档水平。

      投资建议:优于大市。我们认为新城控股商业盘活对公司提供额外融资渠道,较纯开发类房企融资选择更多,竞争优势更明显。我们预测公司2021 年EPS约为8.29 元每股,给予公司2021 年5-6 倍PE 估值,对应市值约为937-1124亿元,对应合理价值区间为41.45-49.74 元。

      风险提示。1)公司短期有息负债同比小幅增加,后续利息费用增长;2)公司2021Q4 和2022Q1 分别有债券到期。