新城控股(601155)点评:业绩持续稳增 商场积极拓展

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2021-10-29

  3Q21 业绩同比+24%、符合预期,费用率持续优化。3Q21 营收1,091 亿元,同比+55.7%;归母净利润58.8 亿元,同比+24.2%;扣非归母净利润53.7 亿元,同比+25.7%;基本每股收益2.61 元,同比+23.7%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为19.8%、5.4%和4.9%,同比分别-4.2pct、-1.4pct 和-1.2pct;三费费率7.7%,同比-2.7pct,其中销售、管理和财务费率分别-1.0pct、-1.5pct 和-0.2pct;IP 公允价值变动6.0 亿元,同比+1.7%;投资收益9.0 亿元,同比-32.6%。21Q3 末公司预收款 2,028 亿元,同比-14.7%,覆盖20 年地产结算收入1.5 倍。

      3Q21 销售额1,708 亿、同比+5%,拿地/销售额比33%,新增23 座商场、拓展积极。

      3Q21 公司销售金额1,708 亿元,同比+4.8%,完成全年销售计划2,600 亿元的66%;销售面积1,634 万平,同比+8.3%;销售均价1.05 万元/平,同比-3.3%。3Q21 公司拿谨慎,拿地面积1,410 万平,同比-28%;拿地金额570 亿元,同比-21.2%;拿地均价4,047元/平,同比+9.4%。3Q21 公司拿地/销售金额比33.4%;拿地/销售面积比86.3%;拿地/销售均价比38.7%。21Q3 公司竣工面积779 万平,同比+65%;3Q21 累计竣工面积2,283 万平,同比+136%,今年公司竣工持续保持高增长,助力全年结算收入高增以及业绩稳增。此外,1-9 月公司累计获取23 座商场(重16 座、轻7 座);9 月底累计在手179座(其中轻22 座)。

      3Q21 租管费61 亿、同比达+67%,21Q3 同店增长达10%。至21Q3 末,公司已开业商场112 个(含轻资产7 个),出租率96%,其中21Q3 新开业11 个商场;另有2 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA 为1,055/632 万平,分别同比+58%/+57%;自持商场权益比例93.9%,规模及运营能力排名行业前列。3Q21 公司实现含税租管费60.91 亿元,同比+67.4%;21Q3 实现含税租管费21.53 亿元,同比+58.2%、环比+6.7%,其中41 个可比商场21Q3 税后租管费9.5 亿元,较20Q3/19Q3 分别同比+10.5%/+4.3%,较21Q2 环比+0.2%。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素,我们预计公司21-22E 含税租管费分别达到85/110 亿元,同比分别+49%/+29%。

      财务健康、经常性收入/利息支出提升、评级上调,融资成本下降。3Q21 末,公司资产负债率84.1%,同比-3.4pct; 我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为75.4%/59.1%/1.9 倍,同比分别-2.4pct/+16.6pct/-0.2 倍,总体财务健康。21Q3 末,有息负债966 亿元,同比+14.6%;21H1 平均融资成本6.6%,较20 年末-0.12pct;6月发行7.8 亿元/3 年/6.0%境内债,并成功发行首笔绿色美元债3 亿元/4.25 年/4.625%,公司融资成本进一步优化。20 年经常性收入/利息支出已提升至91%,同比+18.5pct,并预计21 年将突破100%,将推动公司评级持续提升。20 年末至今惠誉将公司评级提升至BB+、穆迪提升至Ba1、标普提升至BB+,公司稳健经营深受认可,后续融资成本下降和估值提升可期。

      投资分析意见:业绩持续稳增,商场积极拓展,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到公司结算毛利率仍在底部区域,我们下调公司21-23 年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00 元(原8.40/9.39/10.76 元),对应21PE 仅4.6X,20A 股息率5.7%,并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.2 倍,目前公司价值显著低估,我们维持公司目标价66.0 元,对应21PE 为8.4X,维持“买入”评级。

      风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。