招商蛇口(001979)季报点评：业绩如期高增 杠杆持续稳健

　　事项：

    　　公司公布2021 年三季报，前三季度实现营收817.6 亿元，同比增63.1%，归母净利润63.5 亿元，同比增189.8%，对应基本EPS 为0.69 元/股，位于业绩预告中间水平。

    　　平安观点：

    　　低基数叠加REIT 上市等，业绩如期高增。随着过往房地产销售步入结转，前三季度公司营收同比增63.1%，归母净利润同比增189.8%，利润增速更高主要因：1）上年同期利润基数低；2）以万融大厦、万海大厦为底层资产的蛇口产园REIT 成功上市，产生税后收益14.58 亿元；3）期内经营管理提效，期间费用率同比降2.8pct 至6.1%；4）少数股东损益占比同比降8.5pct 至27.2%。期末公司预收账款及合同负债1741.8 亿元，较年初增长33%，未结资源依旧充足。

    　　销售增长良好，拿地相对积极。前三季度公司销售面积1038 万平米、销售金额2410 亿元，分别同比增26%、27%，显著优于克而瑞百强房企同期销售增幅（4%、13%）。拿地方面，公司把握供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，期内新增土储建面1081万平米、总价约1552 亿元左右，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为104%、64%，拿地金额比高于2020 年全年（54%），后续仍有望把握地市降温背景下第二三批次拿地窗口期。

    　　杠杆持续稳健，维持“绿档”水平。期末公司在手现金769.4 亿，现金短债比达178.8%，同比增76pct；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为59.6%、34.0%，同比增0.5pct、降2.8pct，三项指标持续满足“三道红线”要求；期末有息负债约1714.1 亿元，较年初增长10%，亦符合“三道红线”要求。

    　　投资建议：考虑公司前三季度业绩占全年比重不高，维持原有盈利预测，预计2021-2023 年EPS 为2.15 元、2.46 元、2.76 元，当前股价对应PE分别为5.2 倍、4.6 倍、4.1 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，此外近期房企资金环境偏紧叠加销售承压背景下，后续土地市场有望降温，带来拿地隐含利润率趋稳，维持公司“推荐”评级。

    　　风险提示：1）近期楼市下行压力较大，若后续房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。