万科A(000002)2021年前三季度经营数据点评：按部就班 谨慎补库存

本报告导读：

    公司2021年前三季度实现销售金额4791亿元，同比下降2.8%；销售面积2946万方，同比下降9.8%。公司处于谨慎补库存的状态，土地投资力度35%。

    投资要点：

    维持目标价26.70元，维持增持评级。我们预计公司2021~2023年营收增速分别为9%/4%/14%，业绩增速分别为9%/5%/14%；2021~2023年EPS分别为3.90/4.11/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营，给予2022年6.5XPE，维持目标价26.7元。

    公司销售随行业而下行，9月单月跌幅有所收窄。2021年前三季度，公司实现销售金额4791亿元，销售面积2946万方，分别同比下降2.8%和9.8%。9月单月公司实现销售金额361亿元，销售面积228万方，分别同比下降38.5%和33.8%。9月单月跌幅有所收窄，但是整体随行业进入下行区间。按照当前市场环境，如果行业持续下行，预计2021年将成为公司历史上第二次销售出现负增长的情况。

    公司处于谨慎补充土储的状态，拿地成本占比有所稳定。2021年前三季度公司拿地2383万方，总地价为1657亿元，单位楼面价为6953元/平方米。从拿地成本占比看跟2020年基本相当，没有进一步恶化。土地投资力度达35%，较2020年全年力度30%有所提升，且权益比例为82%，较2020年67%的水平大幅提升。公司新增土储主要集中在二线城市。据初步测算，截止2021年三季度末，公司的土储约7000万方，按照当前销售均价16262元/平方米，公司货值约1.1万亿元，去化周期约2年。

    风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓，土地市场进一步变冷，融资环境持续恶化，市场需求进一步下行。