房地产1-9月月报：投资转负加速下行 政策见底判断不变

　　本期投资提示：

    　　单月投资转负，开工下降、施工放缓、竣工走弱。从1-9 月累计来看，投资同比+8.8%，较前值-2.1pct；新开工同比-4.5%，较前值-1.3pct；土地购置面积同比-8.5%，较前值+1.6pct；施工同比+7.9%，较前值-0.4pct；竣工同比+23.4%，较前值-2.6pct。9 月单月来看，投资同比-3.5%，较前值-3.7pct；开工同比-13.5%，较前值+3.2pct；土地购置面积同比-2.2%，较前值+11.8pct；竣工同比+1.0%，较前值-27.4pct。9 月房地产投资进一步走弱，主要源于：1）目前行业库存进一步走低导致复工支撑施工逻辑逐步减弱；2）三条红线从严限制了房企有息负债扩张能力从而约束了拿地开工；3）市场销售的快速走弱也降低了房企拿地开工的意愿和能力、甚至竣工也开始走弱；4）恒大事件负面影响，综合导致投资呈现进一步走弱趋势，并且预计在政策不调整的假设下，2022 年仍将继续下行。综合之下，我们维持2021 年投资同比预测为+6%，维持2021 年新开工同比预测为-8%、维持竣工同比预测为+12%。

    　　单月销售同比继续下降，实际成交更差于数据表现。从1-9 月累计来看，销售面积同比+11.3%，较前值-4.6pct；销售金额同比+16.6%，较前值-6.2pct；销售均价同比+4.7%，较前值-1.2pct。9 月单月来看，销售面积同比-13.2%，较前值+2.4pct；销售金额同比-15.8%，较前值+2.9pct；销售均价同比-3.0%，较前值+0.7pct。9 月销售面积同比继续两位数下降，销售弱主要源于：1）下半年销售基数快速走高；2）下半年各地按揭依然处于偏紧状态；3）多地一二手房持续出台调控政策；4）资金进一步趋紧导致部分房企开始降价促销。但9 月销售面积同比降幅较前值略有缩窄，这与同期50 强房企销售降幅扩大相背离，我们认为这更多源于数据处理的因素（每年3、6、9、12 月是全口径统计，其余月份为规模以上统计），并非反应市场成交在转好，实际成交更差于数据表现。综合之下，我们维持2021 年销售面积同比预测为+2%，并维持2021 年销售金额同比预测为+5%。

    　　资金来源更趋紧，贷款、自筹再走弱、按揭略收窄。从1-9 月累计来看，资金来源同比+11.1%，较前值-3.7pct。9 月单月来看，资金来源同比-11.2%，较前值-4.7pct。从9月各资金来源同比来看，国内贷款同比-25.0%，较前值-5.4pct；自筹资金同比-10.1%，较前值-9.4pct；定金及预收款同比-9.8%，较前值-3.0pct；个人按揭贷款同比-6.8%，较前值+1.2pct。9 月单月资金来源同比降幅扩大，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款降幅扩大，按揭降幅略收窄。展望4 季度，考虑到后续销售将进一步走弱，三条红线下房企促回款，贷款集中度压抑贷款，企业融资渠道进一步趋紧等多方面因素，预计2021 年后续房地产资金来源增速将进一步走弱，并房企资金链风险也或将进一步加大，同时预计后续资金将进一步向优质企业集中。

    　　投资分析意见：投资转负加速下行，政策见底判断不变，维持“看好”评级。当前房地产行业低库存背景下，恒大等部分企业信用风险暴露、并存在进一步扩散风险，受制于资金端持续紧张房企补库存意愿较弱，也推动拿地、开工、投资下行压力增大。考虑到为了我国房地产市场和金融市场的稳定，我们认为房地产调控政策亟需修复，但又考虑到目前复杂行业环境下，政府难以通过单一政策调节，或将采用复杂政策组合应对，预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段发展趋势，利好于国企龙头+绿档民企。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1）住宅开发：A 股：保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园，关注：新城发展、宝龙地产；2）物业管理：

    　　碧桂园服务、华润万象、旭辉永升、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务，关注：新大正。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。