新城控股(601155)点评：租金持续高增 商场积极拓展

　　事件：

    　　新城控股公布公司2021 年三季度经营数据。3Q21 销售额1,708 亿元，同比+5%；销售面积1,634 万平，同比+8%。3Q21 含税租管费60.91 亿元，3Q20 同口径36.39 亿元。

    　　点评：

    　　3Q21 租管费61 亿、同比达+67%，21Q3 同店增长达10%。至21Q3 末，公司已开业商场112 个（含轻资产7 个），出租率96%，其中21Q3 新开业11 个商场；另有2 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入；累计开业GRA/GLA 为1,055/632 万平，分别同比+58%/+57%；自持商场权益比例93.9%，规模及运营能力排名行业前列。3Q21 公司实现含税租管费60.91 亿元，同比+67.4%；21Q3 实现含税租管费21.53 亿元，同比+58.2%、环比+6.7%，其中41 个可比商场21Q3 税后租管费9.5 亿元，较20Q3/19Q3 分别同比+10.5%/+4.3%，较21Q2 环比+0.2%。考虑到疫情影响逐步消除、居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素，我们预计公司21-22E 含税租管费分别达到85/110 亿元，同比分别+49%/+29%；并且我们统计18-19 年前三季度租管费占比全年均值66%和68%，预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成。

    　　3Q21 销售额1,708 亿、同比+5%，销售计划完成率达66%。3Q21，公司累计实现签约金额1,708 亿元，同比+4.8%，完成全年销售计划2,600 亿元的66%；累计实现签约面积1,634 万平米，同比+8.3%；累计销售均价1.05 万元/平米，同比-3.3%。其中，9 月，公司实现签约金额185.2 亿元，同比-22.7%；签约面积209.6 万平，同比-8.1%；销售均价；销售均价8,833 元/平，同比-15.9%。21Q3 公司竣工面积779 万平，同比+65%；3Q21 累计竣工面积2,283 万平，同比+136%，今年公司竣工持续保持高增长，助力全年结算收入高增以及业绩稳增。

    　　3Q21 拿地/销售金额比33%，同期新拓22 座商场、扩张积极。3Q21，公司新增建面1,410万平，同比-28%；对应总地价570 亿元，同比-21.2%；拿地均价4,047 元/平，同比+9.4%。

    　　3Q21，公司拿地/销售金额比33.4%；拿地/销售面积比86.3%；拿地/销售均价比38.7%。

    　　其中，9 月公司新增建面4.6 万平，环比-97.3%、同比-97.7%；对应总地价2.1 亿元，环比-94.6%、同比-97.1%；平均楼面价4,530 元/平，环比+101.9%、同比+30.9%，9 月公司拿地/销售金额比1.1%；拿地/销售面积比2.2%；拿地/销售均价比51.3%，拿地谨慎。此外，9 月公司新增2 座轻资产商场；1-9 月累计获取23 座商场（重16 座、轻7 座）；9 月底累计在手179 座（其中轻24 座）。

    　　投资分析意见：租金持续高增，商场积极拓展，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司21-23 年每股盈利预测分别为8.40/9.39/10.76 元，对应21PE 仅4.2X，20A 股息率5.7%。

    　　我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动战略，并看好商业业务快速发展和地产销售恢复常态，维持目标价66.0 元，对应21PE 为7.9X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，疫情超预期影响商场运营。