高标仓行业之全景篇:资金增配创造短期流动性红利 区域不均衡更需拿地真功夫

类别:行业 机构:招商银行股份有限公司 研究员:王海量/林彦凌/曾文光/付佳宝 日期:2021-10-15

  供需结构:2025 年底出租率预计有所下滑,长期有望保持景气。自2019 年首份高标仓深度报告发布以来,我们对这一市场保持紧密的跟踪。尽管高标仓在替代传统仓的过程中将获得充足的发展空间,但在未来一段时间,整体空置率的攀升态势更加值得重视。供应端,2020 年底经营性高标仓存量7198 万方,我们预计2021—2025 年将迎来供给小高峰,年均投放量1000 万方以上,此外下游租户也将加快自建项目的进度;需求端我们预计增速前高后低,CAGR 约11%。短期新增供给快于需求,推动2025 年出租率滑落至82%。长期而言,仓储用地不会无节制增加,消化期度过之后供需格局有望重回景气状态。

      区域分布:分化加剧背景下,选址将是仓储项目的重中之重。①长三角:短期存在较多新增项目,但由于经济、产业和交通环境优越,消化能力较好。上海、杭州、南京三大城市群呈现梯次结构;②大湾区:经济、产业基础扎实,交通布局改善有望催化高标仓发展,预计将是近期表现最稳健的市场,广深供应稀缺,莞佛惠潜力可期;③环渤海:北京主动疏解非首都功能驱动廊坊、天津等环京城市发展,济青市场处于均衡状态,东北难改低迷表现;④中西部:超前投资明显,是本轮供给小高峰冲击最大的区域,消化周期预计相对漫长。

      市场竞争:拿地是最核心竞争力,资本运作与项目运营可锦上添花。近年来投资人对于高标仓的偏好程度持续提升,基金募资规模扩大、公募REITs 推出、海外高标仓资产的强劲表现在短期内为行业引入丰富的流动性。各类开发主体有望借助流动性红利实现项目规模和企业利润扩张,坚持在优质区位拿地、全方位提升招商和运营能力的开发者将成为最大受益者。综合而言,我们更看好具备核心拿地能力的专业开发商、电商和物流企业。

      业务建议:重点评估项目区位与开发商竞争力,守住估值和抵押率底线。①大区位上优先支持北上广深及其周边城市;部分二三线城市存在投资过热风险,建议一事一议;下游租户自建项目丰富的城市需审慎介入;②开发商竞争力建议考察其项目出租率、租户结构、过往开发项目的进度与成本控制、成功退出案例的数量;③近期高标仓价格快速上涨,趋势能否维持尚待观察,并购项目应控制合理杠杆率,对于Cap Rate 的设置不低于写字楼、购物中心。

      行业风险:云仓模式分流市场需求,供需结构失衡引致估值波动的风险,地方政府态度变化风险。