房地产行业销售周报:第二轮集中供地大降温 多地发文规范房地产市场

类别:行业 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2021-09-28

行业追踪(2021.9.13-2021.9.19)

    一手房:环比上升0.91%,同比下降41.45%,累计同比上升16.09%本周跟踪36 大城市一手房合计成交2.51 万套,环比上升0.91%,同比下降41.45%,累计同比上升16.09%,较前一周减少2.14 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-15.26%、2.11%、13.88%;同比增速分别为-64.45%、-18.37%、-49.78%;累计同比增速分别为34.39%、18.86%、-1.23%,较上周分别增加-5.39、-1.47、-1.6 个百分点。一线城市中,北京、上海、深圳环比增速分别为-72.09%、22.13%、-25.11%;累计同比分别为45.57%、36.91%、24.18%,较上周分别变动-5.76、-3.53、-4.25 个百分点。

    二手房:环比下降19.7%,同比下降56.11%,累计同比上升3.71%本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.62 万套,环比下降19.7%,同比下降56.11%,累计同比上升3.71%,较上周减少0.4 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-44.91%、2.19%、26.94%;同比增速分别为-69.61%、-41.29%、-63.02%;累计同比增速分别为3%、3.61%、9.8%,较上周分别变动了0.85、-1.36、-1.77 个百分点。

    库存:去化周期20.7 周,环比下降15.66%

    截止本次统计日,全国14 大城市住宅可售套数合计42.9 万套,去化周期20.7 周,环比下降15.66%,其中一线、二线城市环比增速分别-43.24%、1.24%。

    投资建议:

    本周跟踪36 大城市一手房合计成交2.51 万套,环比上升0.91%,同比下降41.45%,累计同比上升16.09%,较前一周减少2.14 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.62 万套,环比下降19.7%,同比下降56.11%,累计同比上升3.71%,较上周减少0.4 个百分点。截止本次统计日,全国14 大城市住宅可售套数合计42.9 万套,去化周期20.7 周,环比下降15.66%,其中一线、二线城市环比增速分别-43.24%、1.24%。

    第二轮集中供地大降温:房企资金链偏紧,五城流拍率超30%。克而瑞研究中心发布报告称,从已完成二轮土拍的城市表现来看,溢价率较首轮明显下降,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。截至9 月18 日,22 个重点城市中已经有厦门、福州、苏州、青岛和天津等9 个城市完成了第二次集中供地的出让。而尚未开始二轮集中土拍的城市,在报名环节就已透露出寒意。杭州市的10 幅“竞品质”地块仅有1 幅正式进入竞价环节,其余9 幅因报名企业未达到3 家,无法进入后续的竞拍环节,导致地块面临“流拍”。克而瑞认为,流拍率成为二轮集中土拍的关键词。

    多地发文规范房地产市场,三年整治行动陆续展开。自今年7 月 份住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)以来,一场声势浩大的楼市三年整治行动正在全国范围内展开。中秋小长假前一天,江西省住建厅正式对外发布《江西省持续整治规范房地产市场秩序三年行动方案》,整治范围涵盖房地产交易活动各环节,重点整治2020 年以来信访投诉多、举报反映问题突出的项目和企业。据《证券日报》记者不完全统计,在此之前,已有云南省、海南省、广东省、河北省、安徽省、福建省以及淄博市、苏州市、呼和浩特市等地区,相继发文整治规范房地产市场秩序。从内容看房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务是整治重点。

    楼市“因城施策”。重庆发文加强房地产开发项目预售资金监管。日前重庆针对重庆房地产开发项目预售资金的监管发出通知,规定房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定,也调整了此前有关预售监督资金的规定。重庆市住房和城乡建设委员会表示,新出台的文件是为防范化解房地产领域风险,顺利推进重庆市房地产开发项目建设,切实保障购房群众合法权益。通知自印发之日实施。我们认为,供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策”会保持常态化。

    地产基本面逐渐回落,土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降,我们在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升,加之目前估值低、持仓低,我们认为地产股或有估值修复的可能,我们持续看好板块。我们持续推荐:1)优质龙头:万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团;3)优质物管:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等;4)低估价值:城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注:1)优质成长:华润置地;2)优质物管:融创服务。

    风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹