地产周报:销售下行继续承压 民企土拍持观望态度

类别:行业 机构:国金证券股份有限公司 研究员:杜昊旻 日期:2021-09-27

  行业点评

      本周地产板块周涨幅位列前茅,物业板块继续跑赢沪深300。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+3.4%,在各板块中位列第2;港股房地产板块涨跌幅为-1.2%,在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.2%, 相较恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+6%和+2.3%。

      本周一手房销售环比同比均下滑。本周(9 月18 日-9 月24 日),40 个城市商品房成交合计414 万平米,周环比-25%,周同比-41%,月度累计同比-24%,年度累计同比+21%。其中:一线城市环比-14%,周同比-54%,月度累计同比-34%,年度累计同比+31%; 二线城市周环比-28%, 周同比-33%,月度累计同比-14%,年度累计同比+18%;三四线城市周环比-22%,周同比-51%,月度累计同比-47%,年度累计同比+22%。

      本周二手房环比同比继续下滑。本周(9 月18 日-9 月24 日),17 个城市二手房成交合计88 万平米,周环比-29%,周同比-60%,月度累计同比 -42%,年度累计同比+2%。其中:一线城市周环比-24%,周同比-56%,月度累计同比-45%, 年度累计同比+3%;二线城市周环比-33%, 周同比-61%,月度累计同比-40%,年度累计同比+2%;三线城市周环比-17%,周同比-61%,月度累计同比-55%,年度累计同比+6%。

      重庆二次供地溢价率下降,拿地民企仅占7%。①本周重庆完成第二轮集中土拍,共推出42 宗土地,9 宗提前中止出让,5 宗流拍,共成交28 宗地块,其中仅2 宗进入竞拍环节。重庆二次供地的流拍率为33%;一次供地时流拍率为0。②重庆本次土拍整体溢价率0.02%,最高溢价率仅为0.43%;而一次供地时平均溢价率达到45%,最高溢价率达130%。③成交的28 宗地块的得主中,民企仅为2 家,占比仅为7%;其余的93%均为央企和地方国企。

      南京、广州二次供地遇冷,民企身影减少。南京二次供地原计划推出53 宗土地,其中11 宗提前终止出让,截至9 月26 日中午,已有23 宗成交土地均以底价成交。截至9 月26 日12:00,广州开始土拍的16 宗土地中已有5宗流拍。在南京和广州二次供地中,中海等央企、越秀等地方国企拿地较多,民企身影也明显减少。

      投资建议

      地产板块:行业基本面下行趋势明显。未来若流动性仍旧紧张,地产行业将进一步出清。在该种情况下,我们认为保利发展、万科等头部房企,和部分资质好的民企将更有机会。若流动性出现转向信号,则弹性较大的标的更有机会,比如融创中国。

      物业板块:我们认为物业行业受益于地产出清,未来将加速整合。关联房企发展稳健,自身整合能力强的物业公司将迎来更好的发展格局。我们认为民营物企战略地位高,激励足执行力强,业绩增速相对更有保障,推荐金科服务,建议关注碧桂园服务。

      风险提示

      房地产调控超预期收紧;销售毛利率恢复低于预期;增值服务发展不及预期