恒大往事:盘点五个关键节点

类别:债券 机构:国投证券股份有限公司 研究员:池光胜/陈雨田 日期:2021-09-25

  2009 年:曲折完成上市。2009 年11 月5 日,恒大成功登录港股。上市之路十分曲折,2006 年11 月,首先引入德意志银行、美林、淡马锡作为战投,获得4 亿美元融资,并约定相关回报。2007 年8 月,继续筹得约4.3 亿美元结构担保贷款,年回报率高达19%-19.5%。获得战投和高息贷款后,公司大幅扩张土储,2007 年末土储相比2006 年增长近7 倍。然而,2008 年次贷危机突然到来,IPO 被迫终止。公司面临高额的未付土地款和利息支出,流动性压力巨大。2008 年6 月,引入第二轮战投,周大福集团、科威特投资局、德意志银行等提供5.06 亿美元融资,并约定相关回报。幸运的是,2008 年四季度四万亿到来,国内地产刺激开始,公司销售好转,国际资本市场也逐渐从危机中复苏,最终于2009 年11 月完成上市,募集31.9 亿港元。

      2013 年:销售千亿之年,开启永续债融资,大举拿地。2013 年,公司销售金额达到1004.0 亿元,排名前五。这一年,公司债务翻番,有息负债净增736.7 亿至1338.4 亿,其中永续债融资250.2 亿。获得融资后大举拿地,拿地强度70.4%,土储倍数达到10.1 倍。这一年,公司拿地转战一二线,在上海、北京、南京等大量拿地,为2015-2016 年的一二线牛市中规模跃升提供重要支撑。在这一年,公司多元化起步,宣布推出恒大冰泉。此外,2010 年涉足足球,2014 年涉足粮油产业。

      2017 年:高光时刻。2017 年,公司销售金额突破5000 亿,排名前三,全年利润达到370.5 亿。标普和穆迪将公司评级展望调为正面。公司还赎回了1129 亿高息永续债。董事局主席许家印在年报业绩发布会上提出三年增长目标:“到2020 年,恒大要实现总资产3 万亿,年销售规模8000 亿,负债率下降到同行中低水平”。这一年,公司筹备借壳深深房回A 计划,分三轮引入1300 亿战投,3 月第一批300 亿,6 月第二批400 亿,11 月第三批600 亿,与2006-2008 年港股上市引战类似,签署相关协议。这一年,公司大举拿地,新增土储达到1.3 亿平,为历史最高,拿地强度达到66%。2017年,以童世界、养生谷为代表的文旅勾地模式更加清晰,共获取18 个100万方以上的超大项目,这18 个项目建面占全部新增土储的比重达到四成。

      2019 年:多元化全面加速之年。恒大的新能源车投资始于2018 年,2018年6 月以67.46 亿港元入股FF,9 月以144.9 亿元入股广汇。2019 年,多元化的战车全面加速。1 月9.3 亿美元入股NEVS,10.6 亿元入股卡耐新能源,注资1.5 亿美元与柯尼塞格成立合资公司;3 月以5 亿元入股泰特机电;5 月收购轮毂电机公司Protean;7 月分别与德国hofer 动力总成集团、国家电网达成合作;11 月增持NEVS 股权。公司布局新能源车电机、电池、电控、整车、充电桩等全产业链,总投入超过400 亿元。这一年公司还大举增持盛京银行,总代价132 亿元,对盛京银行持股比例增至36.40%。

      2020-2021 年:现金流承压。2020 年8 月以来,三条红线、贷款两集中等新政先后落地,地产融资全面收紧;同时按揭额度趋紧,公司融资和回款压力同时袭来。为缓解流动性紧张,公司采取四方面措施。一是加强促销去化。

      2020 年4 月将全年销售目标由年初制定的6500 亿提高至8000 亿。9 月“全员营销”开始,提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000 亿。最终全年完成销售7232.5 亿元。二是子公司引战和上市。8 月物业子公司引战235亿港元;9 月恒大汽车配售新股募集40 亿港元;12 月恒大物业上市募资140.8亿港元;2021 年3 月房车宝引战募资163.5 亿港元等。三是资产出售。2020年11 月,148.5 亿元转让广汇能源约41%股权。2021 年6 月,44.33 亿港元转让恒腾网络股权、27.62 亿元转让嘉凯城股权;2021 年8 月,32.5 亿港元再出售恒腾网络股权,持股比例降至26.55%。四是战投转普通股。2020年11 月,恒大宣布终止与深深房重组计划。2020 年9 月-11 月,与战投达成协议,其中863 亿转为普通股,200 亿转由深圳人才安居集团持有,100亿转由广州城投持有,山东高速等退出。然而持续紧缩的融资环境中,公司现金流仍然承压。2021 年6 月起,负面舆情显著增多。包括6 月票据逾期纠纷,7 月与部分银行的诉讼纠纷,6 月-7 月评级连续下调等。

      风险提示:信息披露不完整,数据口径偏差,房地产调控超预期等。