地产通鉴:政策纪(1980-2021年)

类别:债券 机构:安信证券股份有限公司 研究员:池光胜/高文君 日期:2021-09-24

  全面鼓励时期:1980-2003 年

      1、1980-1998 年,制度改革与试点推广阶段。1980 年正式拉开了住房商品化改革的序幕,1982-1997 年间政策着力于通过提供住房补贴和调整租金方式试点推广住房商品化。为配合商品房制度推广,1987 年深圳试点土拍,1988 年人大修宪准许土地依法转让出租。

      2、1998 年7 月-2003 年,全面商品房时代,鼓励住房消费,确立房地产支柱产业地位。1998 年23 号文宣告了全面商品房时代正式来临。

      1999-2002 年间,政策从金融、税收、融资等方面放松刺激住房消费。

      2003 年8 月,18 号文确定房地产成为我国重要的经济支柱产业。

      经济逆周期调节工具时期:2004-2013 年

      1、2004-2008 年8 月,经济强增长,房价飙升,楼市迎来首轮密集调控。

      2004 年3 月,71 号令整治土地市场,规范拿地行为。2005 年3 月,政府工作报告强调“稳房价”,随后开启密集调控,需求端调控集中于金融手段,上调贷款利率,建议上调首付比例等,并打出“行政管理与税收”组合拳,对房价过快上涨地区问责,征收营业税和个人所得税。

      供给端开启调结构保刚需、打击土地市场投机和禁止土地金贷款行为,设置“90/70”住房供给结构比例标准,要求缴清土地款后才可土地登记,禁止银行发放土地金贷款。

      2、2008 年9 月-2009 年5 月,次贷危机爆发,政策刺激楼市拉动经济。

      9 月央行宣布降准降息,地产调控放松,10 月国常会提出“支持居民购房”,随后央行下调首付比例、住房贷款利率,国税局下调契税。11月国常会计划4 万亿刺激政策,地产政策加码放松。

      3、2009 年6 月-2011 年7 月,经济复苏,货币收紧,地产调控遏制房价过快上涨,国四条开启新一轮收紧。信贷政策包括上调首付比例、贷款利率等。行政管理上,北京发布首个限购令,随后深圳、上海、苏州等热点城市开启限购。2011 年初国八条要求重点城市出台限购政策,7 月限购城市扩容。2010 年10 月证监会暂缓房企重组申请。

      4、2011 年11 月-2012 年,经济走弱,货币宽松,放松楼市稳经济。2011下半年经济增长乏力,央行连续降准降息稳经济。2012 年3 月央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”,地产调控放松,3 月后共有30 多个城市放松楼市调控。在经历了前期“房地产作为刺激经济的手段”

      后,随着楼市调控放松,商品房库存开始明显增加。

      5、2013 年2 月-2014 年3 月,央行打击表外背景下地产融资承压,房价持续攀升带来楼市调控迅速收紧。随着房价持续攀升,2013 年2 月国五条要求热点城市制定住房价格控制目标。2013 年6 月,为打击金融机构过度加杠杆和治理影子银行业务,央行快速收紧银根。非标业务被打压,房企融资受阻,地产投资有所下行,但在“房地产周期与经济周期高度相关”的驱使下,大量房企仍乐意“逆周期”拿地,商品房库存加速累积。与此同时,部分热点城市楼市需求持续火热,热点城市加大调控力度,10-11 月以一线为主,11 月向厦门、杭州等热点二线城市扩围。

      去库存时期:2014 年4 月-2019 年

      1、2014 年4 月-2015 年2 月,调控全面放松,为去库存提供宽松政策环境。2014 年7 月住建部定调“千方百计去库存”,随后中央、地方政策陆续放松。2014 年7-9 月以地方放松为主,截至9 月末共有32 个城市取消限购、5 个城市放宽限购,一线城市也放宽了限贷政策。930 新政后,全国层面开始放松,降准降息、下调贷款利率、下调首付比例、降低购房门槛、下调契税等,房企融资端政策也有所放松。

      2、2015 年3 月-2019 年,一城一策“去库存”,提出“房住不炒”。在政策全面放松下,楼市迅速回暖。在“买涨不买跌”心理下,房价上涨催生了市场购房热情,随着高能级城市房价过快上涨,这些城市库存快速走低,政策重回调控,而在人口流动、调控放松和更大差价下,可比城市、相关城市与相对较低能级城市的房价开始涨价去库存,随着这些城市库存走低,紧缩性调控也将随之而来,以此类推形成了“一城一策”轮动式去库存。与此同时,房价上涨容易诱发炒房,政府在2016 年底提出“房住不炒”。2015 年主要为一线城市去库存阶段,2015年3 月以深圳为代表的一线城市房价快速上涨,库存快速下降,2016年起收紧调控。二线城市去库存主要集中在2016-2017 年,2015 年底二线城市房价增速由负转正,以苏州、南京为代表的热点二线城市房价率先上涨,2016 年3 月开始收紧调控,9 月左右青岛、西安等城市房价上涨,库存下行,2017 年3 月起陆续收紧调控。2017-2019 年着重于三四线城市去库存,2017 年初部分热点三四线城市价格快速上涨,库存走低,随后嘉兴、佛山等环一线的热点三四线城市开始陆续收紧调控。

      9 月后去库存主要集中于普通三四线城市。2019 年末,商品房出清周期降至低位,全国层面的商品房去库存基本结束。

      去杠杆时代:2020 年至今

      1、2020 年初,虽然突发疫情造成经济明显承压,但楼市刺激政策缺席,“房住不炒”成为坚定的政策基调。2020 年初,大量城市出台了针对房地产的放松政策,但只有延期缴纳土地金、降低土地竞买保证金比例、延迟缴纳税费等主要作用于缓解房企“疫情期间”压力的政策得到了中央政府认可,而青岛、驻马店等城市试图放松限购限贷等需求端的调控政策均被撤回。

      2、2004 年4 月-7 月,一二线城市房价快速上涨,楼市调控迅速收紧。

      4 月楼市开始修复,部分城市房价快速上涨,以深圳为代表的部分城市迅速收紧调控。7 月房地产工作座谈会后,参会的城市中除市场相对稳定的北京、广州、长沙外,其他城市均先后收紧楼市调控。

      3、2020 年8 月至今,实施房地产金融审慎管理制度,房地产进入去杠杆时代。8 月央行出台三条红线,直接限制有息负债增速,并对房企表外和明股实债进行监管,拿地强度不超过40%的限制政策也直接约束了房企加杠杆扩表能力,以此倒逼房企去杠杆。随后三条红线试点房本报告版权属于安信证券股份有限公司。

      企扩容并将商业票据纳入到监管范围。12 月出台贷款集中度政策,限制银行投向房地产领域的信贷规模,对房企债务的监管从增量向存量扩围。2021 年2 月,集中供地通过严控资金来源与严查马甲等方式明显降低了高债务房企在高能级城市获取优质土地的能力,倒逼高债务房企全力配合“去杠杆”。

      风险提示:地产调控超预期,政策统计缺失等。