房地产行业周观点：第二批集中供地持续降温 杭州多地块报名未达标

　　周度观点：

    　　上海第二批集中供地共挂牌：9 月13 日，上海土地市场网站公布2021 年第二批集中供应住宅用地详细信息：共出让48 幅地块，27 幅商品住宅用地，起始出让总价约为574 亿元，出让时间待定；7 块租赁用地，14 块征收安置房，商品宅地一次书面报价最高不超过起始价的10%。

    　　第二批集中供地持续推进：（1）9 月18 日苏州第二批集中供地收官，挂牌的22 宗住宅地块中2 宗提前中止出让，1 块流拍，19 块成功出让，成交的14 块涉宅地块中11 块底价成交，所有土地整体溢价率约1%；（2）9 月17 日成都市完成第二批集中供地，58 宗挂牌地块中，成交52 宗，其中38 宗底价成交，占比73.08%，超底价成交的地块溢价率均控制在10%以内；（3））9 月17 日沈阳第二批集中供地出让落幕，22 宗住宅用地成交19 宗地块，其中14 宗底价成交；（4）9 月15 日杭州第二批集中供地10 宗竞品质地块报名截止，有9 宗地块报名未达标，提前流拍。

    　　与第一次集中供地相比，第二次集中供地中多地块底价成交成为常态，虽然溢价率得到了显著控制，但由于企业拿地盈利能力预期持续下降、融资政策不断收紧、现金流状况不断恶化，房企的拿地意愿不高，未来土拍规则制度或需进一步优化。

    　　第二轮土地集中供应中虽溢价率明显得到了控制，但房企拿地需求和意愿下滑。受房企债务压力缓解、存量土储不足以及中小型房企退出市场的影响，房企拿地能力弱化，拿地积极性不高。若拿地持续减少以致房地产开发投资持续低于固定资产投资，政策端或向货币宽松方向演绎。推荐行业龙头房企万科、保利、融创及港股绿城中国，城市更新方向的佳兆业，关注优质成长型房企金地集团。

    　　行业跟踪

    　　销售回顾（9.11-9.17）：重点监测33 城合计成交面积441.1 万㎡，环比上周增长8.

    　　5%；2021 年累计成交18367.1 万㎡，累计同比增长26.1%。其中，一线城市成交73.7 万㎡，环比上周增长9.5%，2021 年累计成交3122.0 万㎡，累计同比增长38.

    　　2%；二线城市成交244.5 万㎡，环比上周增长18.1%，2021 年累计成交8713.3 万㎡，累计同比增长30.8%；三线城市成交122.9 万㎡，环比上周下降7.1%，2021年累计成交6531.8 万㎡，累计同比增长15.8%。

    　　土地供应（9.06-9.12）：百城土地宅地供应规划建筑面积276 万㎡，2021 年累计供应规划建面47393 万㎡，累计同比下降15.2%，供求比1.29。

    　　在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4907 元/㎡，近四周平均挂牌均价8838 元/㎡，环比增长3.3%，同比增长98.5%。

    　　土地成交（9.06-9.12）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积644 万方，2021 年累计成交36768 万㎡，累计同比下降24.6%。

    　　土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为7825 元/㎡，环比增长23.1%，同比增长79.3%，整体溢价率为3.4%，2021 年平均楼面价6823 元/㎡，同比增长20.5%，溢价率15.9%，较去年同下降0.2 个百分点。

    　　风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。