房地产行业:具备一定意义的放松

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2021-09-17

  摘要:

      广东多城市统一下调个税征收率,将原有不动产销售个税2%,修改为住宅销售个税1%和非住宅销售个税1.5%,住宅税率达到全国标准的下限。

      按照全国统一要求,个税征收是按照前后两次交易价差的20%进行征收,而免征条件为卖方持有住房满5 年、唯一住房、普通住宅,这3 个条件需要同时满足。而对于无法获取原价的房屋,则按照1~3%的税率、以交易价格为税基进行计征,并又各地根据房价情况,制定具体的税率。近期,以珠海为首的城市,将税率进一步下调,是2019 年从2.5%下调至2%之后的再次下调,达到全国标准的下限,和其他高房价城市基本持平。

      下调交易税率,确实会隐射政策放松,无论是否是以降低税负压力为背景,毕竟,此前在调控收紧时,都会采取增加税种、上调税率的方式。

      本次包括珠海、肇庆等在内的城市,下调交易税率,在一定程度确实会带来放松,促进交易活跃、并托底甚至改变未来走势。在以往的历次调控当中,政府往往会通过加税来收紧调控、减税来放松调控,本次也可简单类比。

      并非所有城市都在放松,湖南对满五唯一要求从城市拓展到全国,但边际预期可能会以放松为主。按照目前湖南的新政策,对湖南下属各市对满五唯一的认定,要从全市满五唯一、拓展到全省满五唯一,相当于变相严格,且力度很大,也即当前仍处于因城施策当中。然而,以目前的市场预期来看,广东各市的放松更能代表市场潜在的共识,也即,对于当前宏观经济所处环境、能源双控要求,地产托底的预期更是普遍预期,且已经在股票市场当中反应。

      本次政策将博弈变为了现实,尽管只是一小步,预计能在一定程度上改变预期,至于是否会有进一步放松行为,仍然需要跟踪,我们更希望政策保持定力,以使得优秀房企竞争环境得到真正逆转。由于房地产行业的壁垒较低,使得简单放松虽然能够救活楼市,但对于想通过精细化管理水平、优质产品能力等进行突围的优秀房企是不利的。当前是将短期博弈在一定程度上得以兑现,且板块和产业链表现已经包含这一预期,需要跟踪后续会持续放松。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,地产中介方面,受益我爱我家,同时推荐物业板块,包括中海物业、宝龙商业,受益招商积余、碧桂园服务。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。