金融街(000402)2021年中报点评：投资放缓 自持物业支撑业绩

　　本报告导读：

    　　公司扣非净利润大幅下降，低于市场预期，净利润增长主要因为自持物业竣工带来的公允价值变动。公司整体投资力度放缓，新开工大幅下降，预计下半年销售将放缓。

    　　投资要点：

    　　下调公司评级为“中性”，下调目标价格6.12元。2021年上半年收入同比下降6.7%，扣非后净利润同比下降46.7%。公司可结算货值较丰厚，但是结算进度不达预期，因此下调2021~2023 年EPS 至分别为0.68/0.72/0.82 元（原为0.88/1.10/1.36 元）。给予2021 年9x PE，下调目标价至6.12 元。

    　　2021 年上半年公司业绩实现高增长，主要是因为公允价值变动，实际扣非净利润大幅下滑，低于市场预期。公司实现归母净利润6.6亿元，较2020 年同期增长140.4%，主要是因为上海和重庆等地持有物业竣工带来公允价值变动收益7.0 亿元。公司毛利率较2020 年全年水平下滑幅度放缓，仅下降0.4pct。一方面因为业务结构性因素，持有物业占比较2020 年提升近5 个pct；另一方面因为2020 年同期疫情带来的物业经营收入恢复带来的毛利润亏损大幅度收缩。

    　　2021 年上半年公司整体投资力度放缓，尤其是新开工，意味着下半年可推货值不多，预计带来下半年销售增速下降。上半年公司整体新开工和竣工速度放缓，其中竣工放缓带来公司开发业务收入同比下降，新开工48 万方，在2020 年同期因为疫情低基数的情况下依然同比下降79.5%；新增项目70 万方，销售面积112 万方，意味着公司继续去库存。新开工的大幅下降意味着下半年可推货值不多，预计下半年销售增速将出现下降。

    　　风险提示：经济出现快速下行，对开发物业和持有物业带来冲击。