招商蛇口(001979):产业园REITS上市增厚利润 销售高增拿地积极地价有所上行

类别:公司 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-08-30

  事件:公司发布2021 半年报,报告期内实现营业收入446.57 亿元,同比上涨83.62%,实现归母净利润42.5 亿元,同比上涨365.3%。

      产业园REITs 上市增厚利润,营收净利同比高增。公司本期归母净利润高增主要系房地产业务结转收入同比+86.75%至319.4 亿元;另一方面是公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs 作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市,产生税后收益14.58 亿元。利润率方面,期内公司实现毛利率25.8%,同比+1.9pct,较2020 全年-2.9pct;实现归母净利率9.5%,同比+5.8pct,较2020 全年+0.1pct,截至期末录得合同负债1721.15 亿元,同比+ 31.2%,覆盖2020 年营收1.32 倍。费用率方面,期内三费/营收为7.1%,同比-4.8pct,销管费用/营收为4.9%,同比-1.5pct,财务费用/营收为2.2%,同比-3.3pct,销管费用/销售金额为1.2%,同比-0.2pct。

      销售增速位居行业高位,拿地相对积极地价有所上行。期内公司实现销售金额1769.8 亿元,同比+59.9%,完成全年目标3300 亿的53.62%,其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11 个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10,城市深耕取得阶段性成效;实现销售面积770.2 万方,同比+54.9%;实现销售均价22977 元/平,同比+3.2%。拿地方面,期内公司拿地金额810.0 亿元,同比+27.5%;拿地面积581.9 万方,同比-11.9%,楼面价13920 元/平,同比+44.7%,主要系公司投资进一步聚焦于核心一二线城市,在东部沿海经济发达地区保持高竞争优势;拿地金额/销售金额为45.8%,同比-11.6pct,拓地趋于审慎但仍处高位水平;楼面价/销售均价为60.6%,同比+17.4pct。开竣工方面,公司期内实现竣工面积436.6 万方,同比+87%,完成全年计划的34%;新开工847.2 万方,同比+59%,完成全年计划的65%。旧改方面,期内,公司获取大湾区3 个项目前期服务商资格,重点推进转化20 余个旧改项目;与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金,基金总规模约800 亿元,为目前全国落地规模最大的城市更新基金,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。多元业务方面,园区业务录得营收126.4 亿元,同比+77%,运营管理的产业园区项目(网谷/意库/智慧城)布局15 个城市,规划建面约475 万平方米;招商积余录得营收47.8 亿元,同比+23.6%,归母净利润2.48 亿元,同比+38.85%; 截至期末,公司长租公寓合计布局全国20 城,约3.4 万间;基于持有物业“双百战略”行动计划,期内公司成功新获南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目,截至期末,公司处于运营期的主要集中商业项目17 个。

      三道红线稳居绿档,融资成本进一步优化。期内公司实现加权融资成本4.6%,同比-0.2pct。

      三道红线方面,截止期末公司资产负债率(剔除预收款)60.26%,净负债率34.0%,现金短债比1.35,三项指标皆满足监管要求。负债结构来看,短期负债占比为26.2%,同比-19.0pct;长期负债占比为73.8%。期内,公司经营活动中产生的现金流量净额27.74 亿元,同比+192.75%。

      投资建议:维持公司买入评级,考虑到央企背景、稳健财务带来的投融资优势,预计公司2021-23 年EPS 分别为1.91/2.35/2.66 元,对应PE 为5.27/4.29/3.80 倍。

      风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。