上实发展(600748)：营收、净利同比下降 积极培育物业管理业务

　　事件。公司公布2021 年半年报。报告期内，公司实现营业收入40.25 亿元，同比下降10.4%；归属于上市公司股东的净利润为3.44 亿元，同比下降19.84%。

    　　2021 年上半年，受房地产销售结转收入有所减少影响，公司营收下滑10.4%。

    　　根据公司2021 年半年报披露：报告期内，公司积极研判市场形势，做好可售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村“上实〃海上菁英”项目二期于2021 年6 月正式开盘，在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去化率达到97%，认购金额超30 亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实〃雍景湾”别墅项目、带动“上实〃天澜湾”项目清盘，认购金额超过15 亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘，新增销售4.3 亿元。

    　　截至今年上半年，公司签约面积约18.48 万平方米，签约金额约40.43 亿元。

    　　报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得虹口区北外滩91 号地块。报告期内公司在建项目7 个地块、在建面积148.43 万平方米。

    　　物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历史欠缴为重点，新承接项目15 个，新增合同面积46 万平方米，在管物业面积2677 万平方米，在管项目278 个。

    　　投资建议。培育物业管理业务，“中性”评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。我们预计公司2021-2022 年将实现EPS 是0.44 元和0.51 元。我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司2021 年8-9 倍动态PE 估值，对应的合理价值区间为3.52-3.96 元，维持“中性”评级。

    　　风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。