招商蛇口(001979)2021年中期业绩点评:从资源到能力 变革正当时

类别:公司 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/单戈/郝亚雯 日期:2021-08-26

  本报告导读:

      公司正在完成从资源型到能力型转变,住宅业务积极拿地,并通过精细化运营提升利润;集中商业、长租公寓、产业地产渐成体系,REITs 的落地助力公司大资管战略。

      投资要点:

      维持增持评级,维持目标价23.26元。公司上半年加大结算力度,业绩大幅增长,公募REITs 落地带来公司业绩高速增长,符合我们前期预期。预计公司2021-2023 年EPS 为1.98/2.36/2.62 元,对应增速为28%/19%/11%。维持公司目标价23.26 元,现价对应2020 年/2021 年EPS 的PE 分别为6.9x/5.1x。

      2021 年上半年公司业绩实现42.5 亿元,同比增长365.3%,超市场预期。1)公司加大结算力度,上半年竣工437 万方,预计将超额完成全年竣工1300 万方目标,营收增速保持20%以上增长;2)从毛利率看,社区业务毛利率下滑至16%,较上年下降2 个pct,下滑幅度大幅收敛;3)基础设施REITs 的发行贡献了约14 亿元的净利润。作为资源型房企,公司具有一定低成本土储,叠加历史高价地比例相对较低,且财务处理相对保守,有望成为先走出利润表阴霾的公司。

      持有物业完成组织架构变革,从管理层面与持有物业发展形成闭环。运营业务收入毛利率提升12.4 个pct 至30.7%,持续为公司改善利润率。当前自持集中商业17 个,多数出租率在90%以上,重新确定战略后,有望打造成标准化产品线;而产业园已形成网谷、意库、智慧城产品线,REITs 助力,扩张可期。

      销售高速增长,继续补充土储,实现行业逆势扩张。公司一城一模板已进化至2.0,从效果上看,1)上半年销售增速达60%,在TOP20 房企中排名前列,且销售均价高达2.3 万元/平;2)拿地面积883 万方,为销售面积的1.15 倍,保持较强扩张态势,拿地投资超过60%,积极补充土储;3)多元化拿地成效明显,佛山会展中心、深圳旧改项目均有推进。

      风险提示:产城业务不达预期,高价地削薄利润率,行业调控升级。