招商蛇口(001979)点评:业绩大增 销售靓丽 拿地积极

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2021-08-25

21H1 营收同比+84%,归母净利润同比+365%,业绩符合快报预期。2021H1,公司实现营业收入446.6 亿元,同比+83.6%;归母净利润42.5 亿元,同比365.3%,符合业绩快报预期;扣非归母净利润28.0 亿元,同比+279.0%;毛利率和归母净利率分别为25.8%和9.5%,分别+1.9pct 和+5.8pct,其中,社区开发运营和园区开发运营扣税前毛利率分别为20.6%、40.6%,分别同比-2.9pct、+15.2pct;三项费用率7.1%,同比-4.8pct,其中管理、财务费用率分别-1.4pct、-3.3pct;基本每股收益0.47元,同比+840.0%。公司归母净利润同比大幅增长,主要源于:1)房地产业务结转规模同比大幅增长;2)以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ.180101”)作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市,产生税后收益14.58 亿元。

    21H1 销售额1,770 亿元,同比+60%,销售表现靓丽、行业排名继续提升。2021H1,公司销售金额1,769.8 亿元,同比+59.9%;销售面积770.2 万平,同比+54.9%;销售均价2.30 万元/平米,同比+3.2%;公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据,公司2021 年上半年销售额全国排行第7 名,较2020 年末提升3 名。公司21 年销售计划3,300 亿元,对应同比+18.9%,计划新开工1,300 万方,考虑到公司连续5 年实际开工均高于年初计划、以及项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计21 年销售大概率将超计划完成。同时鉴于:1)公司21 年计划竣工1,300 万方,同比+18.6%;2)20 年结转竣工比84.6%,已竣工未结算资源丰富;3)20 年末公司预收账款达1,310.9 亿元,可覆盖20 年营收101%;将共同助力21 年结转规模稳增。

    21H1 拿地面积同比+34%,拿地/销售面积比达115%,融资成本再优化。2021H1,公司新增建面883.6 万平,同比+34%;对应拿地金额1,218 亿元,同比+90%;拿地面积/销售面积115%;平均楼面地价13,783 元/平米,占比销售均价60%。新获取项目中,85%的项目预期能在年内实现开盘,全年销售目标完成有较强保障。公司拿地积极扩张,并集中于城市圈及重点一二线。21H1 末,公司总未竣工面积5,708 万方,可覆盖20 年销售面积4.6 倍,土储资源充裕。财务方面,21H1平均融资成本4.60%,同比-0.18pct;21H1 末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.5%、30.4%,现金短债比1.9,公司三道红线指标处于绿档,有望助力后续高质量发展。

    投资建议:业绩大增,销售靓丽,拿地积极,维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。我们维持公司2021-2023 年每股收益预测为1.70/1.86/2.13 元,维持目标价17.06 元、对应21PE 为10X,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧,房地产销售超预期下滑。