荣盛发展(002146)2021年中报点评：结转积极 业绩暂弱 报表持续优化

　　21H1 营收同比+31%，业绩同比-14%，源于毛利率下降及少数股东损益提升2021H1 公司实现营业收入342.2 亿元，同比+30.9%；实现归母净利润25.3 亿元，同比-14.0%；实现基本每股收益0.58 元，同比-14.7%。毛利率和归母净利率分别为25.8%和7.4%，分别同比-5.5pct 和-3.9pct；三费费率为9.8%，同比-0.4pct。实现投资性收益1.2 亿元，同比+4,525.1%。少数股东损益3.7 亿元，占比营收12.8%，同比+14.7pct。公司营收高增业绩下降，主要源于毛利率下降较多及少数股东损益占比提升。截至2021H1 末，公司预收账款865.9 亿元，同比+6.9%，可覆盖20 年地产营收1.4 倍。

    　　21H1 销售599 亿元、同比+24%，21 年目标销售1,300 亿，同比+2%2021H1 公司实现销售面积516.7 万平，同比+19.0%；销售金额599.2 亿元，同比+24.3%；销售均价1.16 万元/平，同比+4.4%；完成2021 年公司计划签约金额1,300 亿元的46.1%。结算面积331.5 万方，同比+56.3%；结算金额315.8亿元，同比+39.5%；结算均价9,525 元/平米，同比-10.7%；2021 年公司计划销售回款1,050 亿元，较20 年计划同比+8.5%；计划新开工面积491.2 万平，同比-49.1%；计划竣工面积718.8 万平，同比+3.3%。考虑到公司计划竣工积极、预收款较为充裕，2021 年结算有望保持稳步增长。

    　　20H1 拿地/销售额比21%、总存销比3.2 倍，资产负债表持续优化2020H1 公司拿地面积302.9 万平，同比-35.2%；对应拿地金额123.4 亿元，同比-40.7%；权益拿地金额80.2 亿，同比-55.9%；权益占比65.0%，同比-22.4pct；拿地均价4,075 元/平，同比8.5%；拿地金额/销售金额20.6%；拿地面积/销售面积58.6%，同比-49.0pct；拿地均价/销售均价20.6%，同比-22.6pct。公司2021H1 拿地集中于杭州、广州、徐州、常州、芜湖等城市圈及重点一二线城市，拿地额占比上半年总拿地额的73.2%，截至2021H1 末，公司土地储备建筑面积约3,741 万平，同比-7.3%，可覆盖2020 年销售面积3.2 倍，土储较为充足。截至2021H1 末，公司资产负债率、净负债率、扣预后资产负债率分别为80.2%、66.5%、70.8%，分别较去年年末-2.1pct、-13.7pct、-3.06pct，现金短债比1.16 倍，三条红线黄档，资产负债表持续优化。

    　　投资建议：结转积极，业绩暂弱，报表持续优化，维持“强推”评级公司持续秉承快周转策略，已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。

    　　21H1 末公司土储约3,741 万方，充分保障未来开发需要，且多元化拿地方式有效控制成本；公司产业园区拓展迅速，为未来地产开发提供充裕资源。此外公司持续增持彰显公司价值认可和对未来发展信心。但鉴于行业利润率持续下行、中西部销售去化有所走弱，我们下调21-22 年每股收益预测至1.72 元、1.82元（原值2.90 元、3.24 元），并引入23 年每股收益预测1.98 元，目前股价对应21-22 年PE 仅2.9/2.8 倍，20 年对应股息率达7.0%。同时鉴于行业估值整体下行，我们下调公司目标价至6.60 元（原值13.50 元），对应NAV 折价40%，维持“强推”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业销售去化超预期下行