中南建设(000961)公司点评:上半年累计销售额同增28% 全口径金额投销比降至10%

类别:公司 机构:国盛证券有限责任公司 研究员:杨倩雯 日期:2021-08-12

事件:公司8 月4 日发布2021 年7 月份经营情况公告。

    单月销售额同环比下降,累计销售额同增28%。7 月公司实现销售面积128.9 万方(同比+5.1%,下同),销售金额176.7 亿元(-0.8%),销售均价13708.3 元/平(-5.6%)。1-7 月公司实现销售面积918.9 万平方米(+ 25.6%),销售金额1266.6 亿元(+27.7%),销售均价13783.9元/平方米(+1.7%)。根据克而瑞排行榜,公司前7 月全口径销售金额排名维持17 名,销售增速排在TOP40 房企中下游(27 名)。

    累计拿地金额同比连续4 月为负,权益口径投销比降至16%。公司7 月仅在温州新增1 个项目,计容建面6.7 万方(-96.4%),成交金额6.8 亿元(-63.9%);1-7 月累计新增计容建面706.6 万方(-20.2%),成交金额296.3 亿元(-23.2%)。拿地强度方面, 1-7 月全口径金额投销比为9.9%(-14.4pct),权益口径金额投销比为16.1%(-14.1pct),投销比处于头部房企低位,离监管规定的40%限度尚有空间。7 月因仅在温州拿地,故单月楼面价大幅上涨,平均楼面价10134.1 元/平(+152.1%),相当于当期平均售价的73.9%(+45.4pct);前7 月因公司加大了三线城市的投资力度,平均楼面价小幅下降,1-7 月楼面价4193.4 元/平(-3.8%),相当于当期平均售价30.4%(-1.7pct)。拿地权益比明显回落,7 月金额口径为34%(-28.8pct),1-7 月42.2%(-20.2pct)。

    一线和三线城市投资占比提升,拿地金额56%集中长三角。公司1-7 月拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.4%、24.2%、69.4%,较2020 年分别+6.4pct、-15pct、+8.6pct,主要因为提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-7 月公司拿地金额主要集中于长三角(56.4%)、粤港澳大湾区(12.7%)、关中平原城市群(10.5%),三大城市群金额占比80%。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(19.6%)、南通(9.2%)、苏州(7.8%)、深圳(6.4%)、佛山(6.3%),合计占比近50%。

    盈利预测:我们预测公司21/22/23 年营收增速为35.2%/22.7%/13.4%,归母净利润为94/112/126 亿元,增速为33.4%/18.6%/12.3%,最新收盘价对应21 年动态PE 为2x,维持“买入”评级。

    风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。