招商蛇口(001979):深耕长三角 拿地能级提升

类别:公司 机构:广发证券股份有限公司 研究员:郭镇/乐加栋/邢莘 日期:2021-08-10

  7 月销售有所回落。根据公司经营公告,7 月实现签约销售金额203.0亿元,同比下降11.2%(较19 年7 月增长5.0%),销售面积87.1 万方,同比下降16.4%,销售均价23314 元/平。累计来看,1-7 月累计销售金额1972.8 亿元,同比增长47.7%(较19 年同期增长63.7%),销售面积857.3 万方,同比增长42.5%,销售均价23012 元/平。

      7 月新增4 个项目,拿地力度31%。公司7 月获取4 个项目,拿地金额64 亿元(权益比例64%),拿地建面44 万方,金额及面积口径的拿地力度分别为31%、50%。累计来看,1-7 月累计获取67 个项目,拿地金额1292 亿元(权益比例66%,较20 年提升3pct),拿地面积927 万方,金额口径的拿地力度为65%。

      7 月无新披露两集中地块,整体拿地能级有所提升。7 月无新披露的两集中地块(杭州地块为1 月公开出让,非两集中地块),另三宗分别位于金华、简阳、南通。从前7 月拿地区域分布来看,招商蛇口在21 年拿地能级较高,一线拿地金额占比从20 年的18%提升至24%,三四线占比从20 年29%下降至21%,拿地均价从20 年的9337 元/平上升至13932 元/平。区域来看,长三角占比66%(华东、江南各占33%,占比均有所提高),华南、华中等区域投资占比有所回落。

      预计21-22 年业绩分别为1.66 元/股、1.77 元/股。根据蛇口业绩预告,预计21 年上半年归母净利润37-47 亿元,同比增长305-415%。依托优质园区资产,通过REITs 平台上市盘活,实现对业绩进一步增厚。

      预计21、22 年归母净利润分别为131 亿元、140 亿元,增长7%、7%,对应21、22 年PE 为5.8x、5.4x,我们维持合理价值17.41 元/股的观点不变,维持“买入”评级。

      风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。