房地产、物业管理行业周报:北京发布物业服务清单与计价规则 七家公司发布盈喜公告

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:王小勇 日期:2021-08-03

  物业板块持续调整:上周东北地产H 股物业指数收于8226.48 点,累计下跌12.63%;同期恒生指数累计下跌4.98%,恒生综指累计下跌5.35%;上周东北地产物业A 股指数收于1182.48 点,累计下跌8.98%,同期沪深300 下跌5.46%,上证综指下跌4.31%。

      上周涨幅前三物管公司分别为兴业物联(6.00%)、中奥到家(2.90%)、华润万象生活(1.07%)。上周,保利物业、中海物业、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、时代邻里、首程控股、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持,金科服务增持最多。截至上周,保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/ 金科服务/ 宝龙商业/新城悦服务/ 建业新生活的港股通持股比例分别为45.76%/14.10%/8.38%/8.16%/8.29%/14.64%/7.52%/4.95%/5.90%。其中,金科服务周内获最多增持(+1.47%)

      公司动态:世茂服务、华润万象生活、旭辉永升服务、新城悦服务、雅生活服务、新希望服务、佳兆业美好发布盈喜公告;碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、宝龙商业、新城悦服务、合景悠活将进行股票回购;行业新闻:北京市发布《住宅小区物业服务项目清单》和《住宅小区物业服务成本计价规则》,公示物业服务的110 项清单和成本的基本构成。

      周内专题探讨:物企关联交易情况梳理。主流物企与房企的关联关系最多的情形为1)关联房企为物企的母公司;2)被同一关联自然人控制;关联交易需要披露的主要内容包括交易相关的代价和具体协议条款、关联双方的关系描述、关联方在交易中所占的利益情况;以关联方重大交易收入/总收入计算2020 年各家公司关联方交易占比,2020年各家物企的关联方交易占比差异较大,多数位于10%-50%的区间内,其中合景悠活、融创服务和新城悦服务占比较高,分别为49.9%、43.5%和42.9%;2020 年融创服务、保利物业、新城悦服务、碧桂园服务基础物管收入中关联方占比较高,在70%以上,旭辉永升服务占比仅为37%,明显低于其他公司。

      投资建议:上周,物业板块出现较大幅度回调,主要源于1)“双减”政策引发教育板块大跌,引发外资对物业政策不确定性的担忧,八部门发文整治规范房地产市场秩序,进一步放大担忧情绪;2)近期房企融资政策收紧、出现部分债务违约,关联房企财务安全性和“可持续性”输血能力出现疑虑;我们认为,回调主要为短期资金面影响导致,行业中长期逻辑维持向好,近期政策对物管公司不存在实质负面影响,长期政策基调是支持与鼓励。此次回调后,板块估值中枢下降明显,估值吸引力已显现。

      我们建议,长期维度关注物企的关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等,看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、保利物业;中期维度上关注外拓能力、激励机制、关联方销售,看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业;短期关注公司估值和中报业绩超预期,看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、合景悠活、新城悦服务和融创服务。

      风险提示:物管费提价受阻;外拓不及预期;增值服务拓展不及预期