宏观点评：房地产调控政策进一步收紧

　　近几日，中央进一 步收紧了对房企融资和银行房贷相关的政策。中国人民银行上海总部上调了上海的房贷利率，而上海市政府加强住房赠与相关管理，房屋赠与被纳入限购范围。我们预计上海房贷利率上调也将应用于其他一、二线城市，而其他城市的住房赠与漏洞也将得到填补。即使未来几个月国内经济可能会大幅放缓，但预计中央仍将维持甚至出台新一轮房地产相关的紧缩措施。

    　　为应对经济的潜在放缓，中央已先发制人地全面降准50 个基点，我们认为中央将进一步加码货币和财政宽松措施。我们在近日发布的报告中探讨了中央关于定向紧缩（特别是对房地产市场）以及对其他经济领域全面宽松的政策组合。尽管中央采取了降准等宽松措施，但由于房地产调控空前收紧，我们认为未来几个月中国经济（尤其是金融系统）或将面临较大风险。

    　　上海房贷利率上调35-45 基点

    　　7 月23 日人民银行上海总部与多家在沪银行召开会议。会后，根据《中国证券报》的报道，上海首套房贷利率将从当前的4.65%上调35 个基点至5%，二套房贷利率将从5.25%上调45 个基点至5.7%，新规于7 月24 日起生效。

    　　由于此前央行宣布全面降准50 个基点，市场也在讨论是否存在降息的可能，此次上海房贷利率上调或令市场感到困惑。事实上，我们在此前报告中提到的中央最新政策立场（定向紧缩+全面宽松）可足以解释这一悖论，且希望能使中央近期的政策信号更加清晰。

    　　上海加强住房赠与管理

    　　7 月23 日上海市房管局印发《关于加强住房赠与管理的通知》，进一步强化对房屋赠与的管理并严格执行住房限购政策。此前，房屋赠与（即把房屋所有权转让给他人）可规避现有的购房限制；但新规执行后，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策，且该住房5 年内仍记入赠与人拥有住房套数。住房限购新规是上海市政府为打击房屋投机、遏制房价快速上涨的一大举措。

    　　我们认为更多地方政府将效仿上海。根据上海易居房地产研究院统计，除上海外，国内另有7 个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策，包括北京、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山。

    　　中央承诺进一步加强楼市调控

    　　7 月23 日住房和城乡建设部、国家发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务等领域的突出问题。《通知》提出力争用三年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，强调要加大对房地产开发商违法违规行为的惩处力度，并对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业实施重点监管。

    　　此外，7 月22 日住建部房地产市场监管司司长张其光强调，应强化省级政府对地方住房市场的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。张其光司长还强调，将严格落实房地产市场“五道红线”，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

    　　在7 月22 日的新闻发布会上，韩正副总理重申了中央对房地产市场的偏紧立场，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。”韩正还提出要解决好大城市的住房突出问题，加快发展保障性租赁住房。

    　　中央收紧房地产调控：这次有所不同

    　　在新冠疫情爆发之前，中央对房地产行业采取的紧缩措施是“时紧时松”，因为当时中央通过房地产市场来平缓经济增长的波动。当2020 年春季中国经济遭受疫情重创时，房企融资条件有所放宽，但由于担心房地产市场泡沫或引发系统性金融危机，中央层面并无意全力推进房地产刺激措施。

    　　得益于国内疫情迅速得到遏制且经济实现V 型复苏，中央之后先是收回部分宽松措施，随后又启动了新一轮的房地产紧缩。中央先后推出了控制房地产开发商债务增长的“三道红线”，以及遏制银行房地产贷款的“两道红线”。今年中央更是加大了对违规流入住房市场的商业贷款和消费贷的打击力度，并进一步收紧对房企影子银行融资端（如信托贷款和委托贷款）的调控。

    　　此外，据多方报道，金融监管机构计划扩大“三道红线”的试点房企范围（加入更多中小房企）及融资工具范围（例如涵盖OTC 商业票据；一些房企通过商票来避开“三道红线”对有息负债的监管）。此外，近几个月上海、武汉等大城市开始收紧对二套房的抵押贷款政策。

    　　这次有所不同

    　　此前，中央一直利用房地产来稳定整体经济的增速。但尽管下半年经济下行压力加大，我们坚信中央将改变以往一贯的做法，不会解除对楼市的种种限制，原因如下：

    　　首先，居民和房企的房地产相关债务过快积累可能引发系统性金融危机。

    　　因为中国北方和南方地区日益拉开的经济差距可能导致北方城市的房价下跌，这一点尤其不容忽视。

    　　其次，美国政府对于向中国出口高科技产品（尤其是芯片）实施了禁令和其他限制，中央已然意识到需要将更多资源投入高科技制造业。决策者认识到房地产市场占据的资源过多，因而需要引导资金从房地产流向高科技制造业。

    　　相关重要举措包括限制流入房地产市场的资金规模，并在一定程度上限制地方政府融资。政府还希望通过遏制市场利率来支持制造业发展。