招商蛇口(001979)：单月销售历史新高 首批两集中排名第二

核心观点：

    单月销售金额创历史新高，上半年增长6 成。根据公司6 月经营公告，公司6 月签约销售金额443.3 亿元，同比增加36.1%，创历史单月新高。累计来看，上半年累计实现销售金额1769.8 亿元，同比增长59.9%。

    全口径销售金额排名上升至第七位，前十名增速第二，目标完成率（54%）第一。结合上半年表现，我们预计21 年公司有望冲击3500亿销售目标，同比增长40%，凸显增长速度优势。

    上半年拿地力度69%，维持强劲的规模增长势头。公司6 月获取11 个项目，拿地金额220 亿元，拿地建面192 万方，金额及面积口径的拿地力度分别为50%、101%。累计来看，上半年累计获取63 个项目，拿地金额1228 亿元，拿地面积884 万方，金额口径的拿地力度为69%。

    两集中收获颇丰，资源获取排名第二。根据我们统计，公司共在首批两集中获取18 宗土地，出让金521 亿元，所有房企排名第二，收获颇丰。在北京、上海等10 个城市获取土地资源，单城投资占比最高28%，资源分布相对均衡，且避开了利润率较低的城市。21 年上半年公司整体拿地能级提高，一二线占比从20 年的71%上升至81%。

    预计21-22 年业绩分别为1.66 元/股、1.77 元/股。根据蛇口业绩预告，预计21 年上半年归母净利润37-47 亿元，同比增长305-415%，其中蛇口产园REIT 上市贡献了14 亿。截至20 年，招商蛇口拥有产园资产403 万方，符合基础设施REITs 要求的资产占45%，依托优质园区资产，通过REITs 平台上市盘活，实现对业绩进一步增厚。当前公司估值水平处于15 年上市后的底部位置，预计21、22 年归母净利润分别为131 亿元、140 亿元，增长7%、7%，对应21、22 年PE 为6.8x、6.4x，我们维持合理价值17.41 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。