招商蛇口(001979)：1H21业绩预增逾三倍 销售拿地积极增长

1H21预测盈利同比增长305.04%-414.51%

    招商蛇口发布中期业绩预增公告，预计1H21实现归母净利润37-47亿元，对应每股盈利0.40元-0.53元，同比增速305.04%-414.51%。

    关注要点

    房地产结转增加及蛇口产园REIT贡献投资收益带动业绩增长。公司1H21业绩大幅增长主要因：1）房地产业务结转同比大幅增长带动收入增长；2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码"180101"）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，对应投资收益贡献报告期归母净利润约14亿元。

    销售目标完成过半，积极参与“两集中”土拍拓储。公司上半年实现签约销售金额1770亿元（克而瑞口径），同比增长60%（同比2019年增长75%），增速在龙头房企中居于前列。我们预计公司全年在5300亿元可售货值的支撑下将轻松完成3300亿元的销售目标，对应同比增速19%（当前已完成54%）。公司上半年积极参与两集中士拍补充核心城市土储资源，1-5月累计拿地面积692万平方米，同比增长33%，拿地金额1008亿元，同比增长127%，对应拿地强度76%，亦显著高于行业平均水平（我们监测的房企平均约40%）财务安全，融资端优势凸显。公司年初至今共发行各类标准化债券9笔，合计融资122亿元，加权票面利率3.1%（不含ABS），龙头央企融资端优势凸显。公司1Q21末净负债率44%，扣预资产负债率58%，现金短债比1.6倍，我们预计公司将继续延续“绿档”，延续财务端稳健性。

    全年业绩料小幅增长，明年业绩增速有望明显改善。考虑到公司尚有部分低毛利项目待消化，我们预计2021年结算毛利率（税后）将下探至20%以下，叠加投资收益对业绩的增厚，全年盈利可能录得小幅增长；2022年起伴随结算利润率企稳（2019年起公司拿地利润率已边际改善），公司盈利增速有望提升至双位数。中长期维度看，我们认为公司拥有丰厚的土地储备和优质的持有型物业资源，公司将继续通过股权合作、资产出表、发行REITS等方式盘活存量资源，增厚投资收益。

    估值与建议

    我们维持公司盈利预测不变，公司当前股易于7.2倍/6.3倍2021/2022年市盈率和66%的NAV折让，维持跑赢行业评级和目标价13.59元不变，对应60%的目标NAV折让和19%的上行空间。

    风险

    结算进度及利润率不及预期；主要布局城市调控政策转紧。