招商蛇口(001979)：业绩超预期大增 销售靓丽 拿地积极

　　21H1 业绩37-47 亿、同增305%-415%，源于结转高增及资产注入REIT21H1 公司预计实现业绩37-47 亿元，同比增长305.0%-414.5%，已完成21 年市场一致性预期146 亿元的25%-32%。分季度看，其中Q1、Q2 分别为6.7 亿元、30.3-40.3 亿元，分别同比增长24.2%、增长808.9%-1075.9%，上半年业绩主要由二季度贡献。公司上半年业绩同比大增，主要源于：1）房地产业务结转同比大增；2）公司万融大厦、万海大厦作为底层资产注入蛇口产园REIT（基金代码180101）后，贡献归母净利润约14 亿元；剔除REIT 贡献业绩，公司上半年业绩同比增长151.8%-261.3%，结转十分积极；21 年H1 公司基本每股收益0.40-0.53 元，同比增长700%-960%。考虑到公司上半年历史结算规模相对较小，17-20 年分别占比28%、47%、31%、7%，预计公司上半年业绩高增或将助力全年业绩保持稳增。

    　　5M21 年销售1,327 亿、同比+70%，完成计划40%，行业排名快速提升5M21 公司实现签约销售金额1,326.5 亿元，同比增长69.8%；实现签约面积579.6 万方，同比+72.6%，销售额已完成全年3,300 亿元销售计划40.2%；销售均价22,887 元/平米，较20 年提升2.5%；公司前五月销售规模再上新台阶，克尔瑞行业销售额排名第七，较20 年提升3 名，行业销售排名持续提升。21年公司计划新开工1,300 万方，同比-4.1%。考虑到公司可售货值充裕、连续5年实际新开工均高于年初计划、21H1 拿地积极并可部分转化为年内开工以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，预计将综合助力21 年销售计划顺利完成。

    　　5M21 拿地1,008 亿，同比+127%，拿地/销售额76%，拿地十分积极5M21 公司新增建面691.8 万方，同比+33.4%；对应拿地金额1,008.3 亿，同比+126.7%，其中权益地价692.6 亿，权益占比67.6%，较20 年+2.6pct；拿地均价14,575 元/平，较上年+56.8%，源于拿地城市能级上移；拿地/销售额比76.0%，较上年+21.4pct，拿地在行业资金收紧下仍十分积极。截至20 年末，公司总未结转土储约5,486 万方，可覆盖20 年销售面积4.4 倍，其中一二线城市占比近80%，土储资源质优量足。财务方面，公司20 年平均融资成本4.7%，较上年-0.22pct；资产负债率、剔除预收款后的资产负债率、净负债率分别为66.2%、58.8%、28.8%，分别+3.0pct、+11.4pct、-0.5pct，长短债比1.8，现金短债比1.2，各项财务指标均符合三条红线要求，报表质量优异。

    　　投资建议：业绩超预期大增，销售靓丽，拿地积极，维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升，并且REITs 产品上市加速资产盘活。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将逐步增厚估值。我们维持公司21-22 年每股收益预测分别为1.62、1.78、2.05 元，按每股NAV35.68 元折价50%，对应21PE 11.0 倍，维持目标价17.8 元，维持“强推”评级。

    　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行。