金科股份(000656)：实控人地位稳健 融资成本持续优化

　　事件描述

    　　公司6 月20 日发布公告，实控人相关股权财产分割事项落地，且公司控股股东与实控人并未改变。

    　　事件评论

    　　股权财产分割事项落地，实控人地位稳健。公司实控人相关股权财产分割事项落地，黄红云先生与陶虹遐女士经法院调解达成一致，同意将金科控股持有的金科股份3.72 亿股（占公司总股本的6.96%）无限售条件流通股份转让到虹淘公司（黄陶二人在金科控股与虹淘公司持股比例均为51%/49%）。原一致行动人关系仍将延续，本次股权转让并未导致公司控股股东与实控人发生变动，实控人地位稳健。

    　　销售整体表现较好，拿地较为审慎。销售表现较为亮眼，公司前5 月实现销售金额849 亿元（较2020/2019 同期分别+41.9%/29.5%，之前年份数据参阅克而瑞，下同），销售面积818 万平（较2020/2019 同期分别+32.4%/12.5%），销售均价1.04 万元/平（较2020/2019 同期分别+7.2%/15.0%），已经完成全年2500+亿（+12.0%以上）销售目标的34.0%。拿地整体偏审慎，一季度公司新增建面395.5万平（同比+30.9%），土地购置合同金额182.3 亿元（+67.5%），拿地金额/销售金额37.1%（-4.1pct），新增建面/销售面积83.3%（-28.2pct），楼面均价/销售均价44.6%（+7.6pct）。面对上半年整体偏热的土地市场，公司恪守拿地纪律，有效保证了拿地盈利性；而充裕的土地储备也使得公司在保证后续销售的同时，可以更有战略定力应对溢价率上行挑战。

    　　“绿档”轻装前行，发债成本持续优化。公司严控杠杆，2020 年末三条红线全部达标，成功晋级“绿档”；本年度继续维持低杠杆轻装前行，2021Q1 末净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为82.2%/70.0%/1.2，财务状况健康。融资渠道顺畅，成功发行3 年期3.25 亿美元债以借新还旧，票息6.85%（2019 年公司所发行的2 年期3 亿美元债票息为8.375%），公司债务久期拉长的同时融资成本持续优化。公司决议下调“19 金科03”债券票面利率，财务自信彰显。

    　　未来目标积极融资成本优化，分子分母迎双击。公司竣工与销售目标较为积极，结算毛利率下行空间有限，销售与业绩均有望保持双位数以上增长，业绩与估值具备吸引力；维持“绿档”轻装前行，融资成本持续优化，分子分母迎双击；实控人地位稳健依旧，公司有望维持战略定力。预计公司2021-2023 年归母净利分别为86/102/119 亿，分别同增22.1%/18.9%/17.0%，对应PE 分别为3.5/2.9/2.5X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1. 非核心城市去化情况存不确定性；

    　　2. 毛利率触底时间存不确定性。